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陕西省西安市人民政府


西安市人民政府令第22号


　　《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》已经市人民政府2004年4月21日第46次常务会议通过。现予公布，自2004年6月10日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　市长　孙清云
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2004年5月10日

西安市城市房屋拆迁管理实施细则

第一章　总则





　　第一条　为加强城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障城市建设顺利进行，根据《西安市城市房屋拆迁管理办法》以及有关法律、法规，结合本市实际，制定本细则。


　　第二条　在本市行政区域内的城市规划区国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本细则。


　　第三条　城市房屋拆迁，必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹和历史街区。


　　第四条　拆迁人应当依照本细则规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人、房屋承租人应当在规定的拆迁期限内完成搬迁。
　　本细则所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。
　　本细则所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。
　　本细则所称房屋承租人，是指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位和个人。


　　第五条　市房屋行政管理部门是本市城市房屋拆迁的主管部门。
　　西安市城市房屋拆迁安置管理办公室（以下简称市拆迁管理办）负责本市新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区行政区域内的城市房屋拆迁管理工作。
　　临潼区、阎良区、长安区和市辖县城市房屋拆迁行政管理部门（以下简称区、县拆迁行政管理部门），负责本辖区内的城市房屋拆迁管理工作，并接受市城市房屋拆迁主管部门和市拆迁管理办的业务指导。
　　规划、建设、土地、市政、公安、工商、教育、劳动和社会保障等行政管理部门以及有关区、县人民政府应当根据各自职责，协同做好房屋拆迁管理工作。

第二章　拆迁管理





　　第六条　实施房屋拆迁，必须依法取得房屋拆迁许可证。
　　申请领取房屋拆迁许可证的单位，应当在指定银行设立拆迁补偿安置资金专用账户，足额存入拆迁补偿安置资金。补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。
　　市拆迁管理办或者区、县拆迁行政管理部门在发放房屋拆迁许可证前，应当与申请领取房屋拆迁许可证的单位、开设拆迁补偿安置资金专用账户的银行签订拆迁补偿安置资金使用监管协议。未经市拆迁管理办或者区、县拆迁行政管理部门同意，该银行不得拨付拆迁补偿安置资金。


　　第七条　拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁期限内实施房屋拆迁。在拆迁期限内未完成拆迁的，可以申请延期，但最长不得超过一年。


　　第八条　拆迁人应当在房屋拆迁许可证载明的拆迁范围内实施房屋拆迁。
　　拆迁人不得擅自扩大或缩小批准的拆迁范围。


　　第九条　规划行政管理部门在核发建设用地规划许可证后，对涉及拆迁的用地红线图应当进行公示。


　　第十条　拆迁人在取得建设用地规划许可证之日起15日内向市拆迁管理办或者区、县拆迁行政管理部门提出拆迁摸底和暂停下列事项申请，市拆迁管理办或者区、县拆迁行政管理部门应当及时通知有关部门及拆迁范围内的单位和个人暂停下列活动：
　　（一）暂停办理房屋及其附属物的新建、改建、扩建及改变房屋的使用性质等手续；
　　（二）工商行政管理部门暂停核发营业执照。
　　暂停期限一般不得超过1年。
　　拆迁人在市拆迁管理办或者区、县拆迁行政管理部门发出暂停办理有关手续通知的有效期限内，因特殊原因不能实施拆迁，确需延长期限的，应在期满前30日内以书面形式向市拆迁管理办或者区、县拆迁行政管理部门提出延期申请，经批准后应及时通知有关部门。延长期限不得超过一年。
　　拆迁人在暂停期限内未实施拆迁，或者超过暂停期限逾期不办理延期手续的，上述限制规定自行解除。


　　第十一条　拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有房屋拆迁资格的单位实施拆迁。
　　接受委托的单位，不得转让拆迁业务。


　　第十二条　实施房屋拆除，应当由具有建筑施工企业资质证书、具备保证安全条件的企业承担。施工企业应当编制拆除方案，确保房屋拆除中的人身、财产安全。施工企业负责人应当对拆除施工安全负责。


　　第十三条　拆迁人应当制定拆迁安置计划和拆迁安置方案。拆迁计划和拆迁方案应包括：拆迁范围、被拆迁房屋状况（包括使用性质、面积、权属）、拆迁实施单位及其相应的工作人员名单、补偿方案（包括拆迁补偿概算资金、补偿安置资金来源、产权调换房源、过渡用房或者其他临时过渡措施）、拆迁的方式和期限、房屋拆除方案（包括安全防护和环保措施）。


　　第十四条　拆迁人应当在拆迁现场公示房屋拆迁许可证、拆迁补偿安置标准、产权调换房源、拆迁工作流程、拆迁实施单位和评估单位名称及其工作人员名单等事项，并向被拆迁人、房屋承租人做好拆迁法规、政策的宣传、解释工作。


　　第十五条　拆迁人应当依法与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议应载明以下内容：
　　（一）被拆迁房屋的权属、地址、面积、使用性质、结构等；
　　（二）补偿方式、补偿标准和结算方式；
　　（三）搬迁期限；
　　（四）给予房屋安置的，应当载明安置房屋的权属、地址、面积、使用性质、结构和过渡方式、过渡期限等情况；
　　（五）违约责任和解决争议的方式；
　　（六）其他约定事项。
　　拆迁补偿安置协议文书范本由市拆迁管理办统一印制。


　　第十六条　拆迁人与被拆迁人或者被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由市拆迁管理办或者区、县拆迁行政管理部门裁决。裁决应当在收到申请之日起30日内作出。裁决程序按照建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》的规定执行。


　　第十七条　当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。在诉讼期间，如拆迁人已给被拆迁人、房屋承租人给予货币补偿或者提供了安置用房、过渡用房的，不停止拆迁的执行。
　　被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内拒绝搬迁的，由市、临潼区、阎良区、长安区或市辖县人民政府分别责成市拆迁管理办、区县房屋拆迁及规划等有关行政管理部门强制拆迁，也可由市拆迁管理办或区、县房屋拆迁行政管理部门申请人民法院强制拆迁。
　　实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。


　　第十八条　私有房屋产权人在境外（包括港、澳、台）的，由其代管人或者房屋使用人负责征求私有房屋产权人对其房屋拆迁的补偿、安置意见，在规定的拆迁期限内与拆迁人签订拆迁安置补偿协议。代管人或者房屋使用人无法向私有房屋产权人征求意见的，或者自市拆迁管理办或区、县拆迁行政管理部门发布拆迁公告之日起3个月内没有答复的，由拆迁人提出补偿、安置方案，经市拆迁管理办或区、县拆迁行政管理部门协商一致后，拆迁人方可实施拆迁。拆迁前应当对被拆迁房屋作勘察记录，申请公证机关办理证据保全，并对被拆除房屋的使用人给予临时安置。


　　第十九条　拆迁设有抵押权的房屋，债务人自拆迁补偿协议签订之日起30日内，不能提前清偿或者抵押人不能变更抵押财产的，拆迁人应当依法将相当于债权担保部分的货币补偿金额向公证机关提存。
　　抵押人选择产权调换的，调换的房屋为抵押财产。


　　第二十条　拆迁人对被拆迁人实行房屋安置的，拆迁人必须先建安置用房。对未建安置用房而建商品房的，由市拆迁管理办或者区、县拆迁行政管理部门责令立即停建，限期改正。限期未改正的，责令以商品房安置被拆迁人，价格结算仍按拆迁补偿协议确定的价格执行。
　　拆迁人未按拆迁补偿安置协议期限安置被拆迁人和承租人的，规划、建设、房产等有关行政管理部门不得给拆迁人另行立项、定点、办理商品房销售等手续。


　　第二十一条　拆迁人未完成拆迁补偿安置而要求转让建设项目的，须经市拆迁管理办或者区、县拆迁行政管理部门同意。项目转让不得损害被拆迁人的合法权益。项目转让应当签订转让合同，原建设项目拆迁补偿安置协议中拆迁人的权利和义务随之转移给受让人。
　　项目受让人接受建设项目的，应当具备相应的房屋拆迁资格和补偿安置能力，并在市拆迁管理办或者区、县拆迁行政管理部门同意前，依照本细则第六条第二款的规定，向指定银行存入足额的拆迁补偿安置资金。
　　市拆迁管理办或者区、县拆迁行政管理部门同意项目转让后，项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人并予以公告。公告期限为10日。公告期限届满方可向有关行政管理部门申请办理原项目和拆迁补偿安置协议拆迁人主体资格的变更手续。


　　第二十二条　被拆迁房屋的使用性质以房屋所有权证登记的使用性质为准。
　　在本细则第十条规定的暂停办理有关事项文件下发之前，房屋所有权证已载明使用性质但房屋使用性质实际发生变化而未办理房屋使用性质变更登记手续的，根据房屋所有权人的申请，由房屋行政管理部门对变更后的使用性质予以认定，其中房屋使用性质改变为营业用房的，应当持有合法有效的营业执照、纳税凭证。
　　房屋所有权证未载明使用性质而在暂停办理有关事项文件下发之前已实际用作非住宅的，经房屋所有人提出申请，由房屋行政管理部门依照规划、土地行政管理部门的合法有效文件认定。


　　第二十三条　被拆迁人、房屋承租人凭拆迁补偿安置协议或者裁决书等生效的法律文书向公安、市政、民政、劳动和社会保障、教育等行政管理部门或者单位申请办理户口迁移、低保、劳动和社会保险以及转学等手续，相关部门或者单位应当依法按照有关规定办理。对在现居住地上学的中、小学生，学校不得以非本学区学生为由收取其他费用。


　　第二十四条　市房屋行政管理部门、市拆迁管理办或者区、县拆迁行政管理部门应当对拆迁安置过程中补偿安置标准和安置楼房工程建设的进度以及协议兑现等执行情况进行监督检查，建立、健全房屋拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案的管理。

第三章　拆迁补偿与安置





　　第二十五条　拆迁补偿可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。除本细则另有规定外，被拆迁人可以自主选择拆迁补偿方式。


　　第二十六条　实行货币补偿的，根据被拆迁房屋的区位、使用性质、产权建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
　　实行产权调换的，除租赁私有房屋外，住宅和非住宅房屋均以被拆迁房屋产权建筑面积为安置依据。价格的结算，按下列规定执行：
　　（一）对产权调换的房屋，以被拆迁房屋的房地产市场评估价格与安置用房的房地产市场评估价格相抵进行结算。
　　（二）对承租国有直管住宅房屋的承租人，产权人放弃产权的，安置的住宅房屋建筑面积中原自住面积部分，按当年房改规定的成本价格结算，超出原自住面积部分（不含本细则第三十四条规定增加的面积），按安置用房的房地产市场评估价结算。
　　房地产市场评估价格的确定，按照《西安市城市房屋拆迁估价暂行规定》执行。


　　第二十七条　拆迁用于公益事业的房屋及其附属物，拆迁人应当予以重建，重建必须符合城市规划。不需要重建的，予以货币补偿。


　　第二十八条　拆迁有租赁关系的国有直管公房，被拆迁人要求货币补偿的，租赁关系终止。货币补偿金额的50%支付给被拆迁人，50%支付给房屋承租人。拆迁前租赁合同另有约定的，从其约定。拆迁租赁的私有房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，拆迁人应当对被拆迁人给予货币补偿或产权调换。被拆迁人与房屋承租人未解除租赁关系的，拆迁人应当对被拆迁人实行产权调换，安置用房由原承租人继续承租使用。拆迁前另有约定的，从其约定。


　　第二十九条　拆迁拥有部分产权的住宅房屋，拆迁人对原产权单位按其拥有的产权比例予以货币补偿。对原房屋使用人按其拥有的产权比例，予以货币补偿或产权调换。


　　第三十条　拆除未经城市规划行政管理部门批准擅自建设和超出批准范围擅自建设的违法建筑，或者超过批准期限的临时建筑以及未规定期限但使用年限超过两年以上的临时建筑，不予补偿，不予安置。拆除未超过批准期限的临时建筑，根据剩余的使用期限给予适当补偿。


　　第三十一条　对于1983年5月25日前，单独存在的无房屋产权证房屋，其所有人在本市有常住户口，且在本市无其他住房的住宅房屋，按原房屋实测的建筑面积的70%予以补偿安置。1983年5月25日之后，未经批准在该房屋上加建的两层以上部分，不予补偿安置。


　　第三十二条　在批准的拆迁范围内涉及集体土地上的农民住宅房屋需要拆迁的，具备条件划拨宅基地的，由所在区县人民政府按照城市规划和有关规定划拨宅基地，由被拆迁人自建，并由拆迁人对被拆迁人自搬迁之日按本细则第三十七条（一）项规定的标准发给6个月的过渡补助费；没有条件划拨宅基地的，比照该拆迁范围的国有土地上住宅房屋的拆迁安置规定，由拆迁人对被拆迁人予以安置、发放过渡补助费。对被拆迁的房屋由拆迁人按照下列规定对被拆迁人进行补偿：
　　（一）被拆迁的房屋经批准并有房屋产权证的，比照该拆迁范围内国有土地上住宅房屋补偿规定予以补偿。
　　（二）拆迁未经批准、无房屋产权证的二层以上房屋，按其二层以下（含二层）的建筑面积或按拆迁人常住人口人均建筑面积30平方米计算，予以补偿。被拆迁人属重新划拨庄基地的，按补偿面积的重置价上浮20%至60%；被拆迁人属没有条件划拨宅基地的，按补偿面积的重置价上浮10%至30%。


　　第三十三条　拆迁非大厅式的营业用房实行产权调换采取大厅安置的，除公用通道、消防通道外，厅内安置给被拆迁人的使用面积不得少于被拆迁房屋建筑面积的70%。


　　第三十四条　拆迁住宅房屋实行房屋安置并符合下列条件的，按以下规定增加面积：
　　（一）对原住宅房屋建筑面积小于20平方米且无他处住房的住户，每户可增加8平方米建筑面积，增加的面积按当年房改规定的成本价格结算。
　　（二）对由城墙内安置到一环路以外二环路以内、或者由一环路以外二环路以内安置至二环路以外区域的，每户可增加5至10平方米建筑面积；对由城墙内安置在二环路以外区域的，每户可增加10至20平方米建筑面积。增加的面积，属产权调换私有房屋的按重置价结算；属国有直管公房的，按当年房改规定的成本价格结算。


　　第三十五条　拆迁非住宅用房因城市规划等原因，需要从区位好的地段移至区位差的地段安置的，对营业用房按原建筑面积的5%至30%增加安置面积；对非营业用房按原建筑面积的5%至20%增加安置面积，增加的建筑面积按安置用房的重置价结算。


　　第三十六条　拆迁人与被拆迁人、承租人协商以房屋形式安置且需过渡的，住宅安置用房属六层以下（含六层）的，过渡期限不得超过18个月，属七层（含七层）以上的，过渡期限不得超过24个月；非住宅房屋属七层（含七层）以下的，过渡期限不得超过24个月，属七层以上的，过渡期限不得超过30个月。
　　过渡期限自被拆迁人或者房屋承租人腾空房屋之日起计算。


　　第三十七条　在协议规定的过渡期限内，拆迁人不能提供过渡用房，被拆迁人、承租人自行过渡的，拆迁人应当按照下列标准给付过渡补助费：
　　（一）拆迁住宅房屋的过渡补助费标准为：
　　1．一环路以内30平方米以下（含30平方米）的，每月每平方米补助9元；30平方米以上的，其中的30平方米每月每平方米补助9元，超出部分每月每平方米补助7元。
　　2．一环路以外至二环路以内30平方米以下（含30平方米）的，每月每平方米补助7元；30平方米以上的，其中的30平方米每月每平方米补助7元，超出部分每月每平方米补助5元。
　　3．二环路至绕城高速路以内30平方米以下（含30平方米）的，每月每平方米补助6元；30平方米以上的，其中的30平方米每月每平方米补助6元，超出部分每月每平方米补助4元。
　　4．绕城高速路以外30平方米以下（含30平方米）的，每月每平方米补助5元；30平方米以上的，其中的30平方米每月每平方米补助5元，超出部分每月每平方米补助3元。
　　（二）拆迁单位生产、经营性用房，造成停产停业的，由拆迁人按照实际在册在职人数工资总额（包括基本工资和国家补贴）的百分之百计发。被拆迁单位的实际在册人数，以劳动工资手册、缴纳社保费用的职工人数确定。在他处另有生产、经营用房的，其职工人数的确定，按照被拆迁单位经营场所的总面积所平均承担的职工人数均摊。
　　（三）拆迁前（一）、（二）项以外的其他房屋，其过渡费按下列标准执行：
　　1．一环路以内的，每月每平方米补助40元。
　　2．一环路以外至二环路以内的，每月每平方米补助25元。
　　3．二环路以外至绕城高速路以内的，每月每平方米补助15元。
　　4．绕城高速路以外的，每月每平方米补助10元。


　　第三十八条　拆迁人提供过渡用房、现房安置或货币补偿的，不付给过渡补助费。但拆迁的房屋属生产、经营性用房，因搬迁造成临时停业、停产的，拆迁人应按本细则第三十七条第（二）项规定的标准，根据搬迁量等因素，发给停产停业相应时间的过渡补助费。停产停业时间不足一个月的，按一个月计算。
　　拆迁人给承租人提供过渡用房的，承租人应当缴纳过渡房租金。


　　第三十九条　超过拆迁补偿安置协议规定的过渡期限的，从逾期之月起，由拆迁人按不低于原过渡补助费标准的二倍支付过渡补助费；逾期超过六个月的，从第七个月起，每月按不低于原过渡补助费标准的三倍支付过渡补助费。如属本细则第三十七条第（二）项规定用工资形式支付过渡费的，增付的过渡补助费按拆迁补偿安置协议的约定执行。
　　由拆迁人提供过渡住宅用房过渡的被拆迁人、承租人，从逾期之月起，停交过渡房租金。并自逾期之月起，由拆迁人按本细则第三十七条规定的过渡补助费标准的20%对被拆迁人给付过渡补助费。


　　第四十条　拆迁人应当按下列标准给付被拆迁人、承租人搬迁补助费：
　　（一）对被拆迁人、个体工商户，按户给付搬迁补助费1000元，其中属现房安置或货币补偿的，按户给付搬迁补助费500元。
　　（二）对单位，应当根据其搬迁量，按照国家和省、市有关货物运输价格规定计算给付。


　　第四十一条　拆迁中涉及设备搬迁的，其搬迁费按照国家和省市有关货物运输价格等规定计算给付。设备、物资如临时存放的，按实际存放量发放临时库房租赁补助费。


　　第四十二条　拆迁住宅房屋实行房屋安置的，按照被拆迁房屋的建筑面积上靠户型安置。安置住宅房屋最小户型的建筑面积不应小于45平方米，每种户型建筑面积之差一般不低于10平方米。
　　两对以上（含两对）夫妇同住私有房屋，并且符合产权分割有关规定的，应当分套安置。超出原房屋产权证面积部分，以安置用房的评估价结算。


　　第四十三条　住宅房屋安置，应当按照拆迁时搬迁的先后顺序，由被拆迁人和承租人自选房号进行安置。一户安置两套（含两套）以上住房的，应高低层搭配。
　　多层楼房高低层的划分标准为：三层楼房一、二层属低层，三层属高层；四层楼房一、二、三层属低层，四层属高层；五层楼房一、二、三、四层属低层，五层属高层；六层楼房一、二、三、四层属低层，五、六层属高层；高层、超高层楼房的高低层划分应根据规划具体情况，在拆迁安置方案中予以明确。


　　第四十四条　拆迁人提供的安置用房，应当符合下列规定：
　　（一）符合国家质量安全标准；
　　（二）产权清晰且无权利限制；
　　（三）达到入住条件。


　　第四十五条　在拆迁安置中允许被拆迁人、承租人与拆迁范围以外的住户调整互换安置房屋。换入户的安置、补偿不得超出换出户的安置、补偿标准。


　　第四十六条　拆迁住宅房屋，被拆迁人属于享受最低生活保障待遇对象的，实行产权调换等面积部分，不找差价，超面积部分，按应交款的50%缴纳。
　　拆迁国有直管公房，其承租人属于享受最低生活保障待遇对象的，产权人放弃产权且承租人要求房屋安置的，承租人按应交款额的50%缴纳安置房屋价款。


　　第四十七条　被拆迁人或者房屋承租人符合购买经济适用住房或者承租廉租房条件的，可以优先购买或者承租。

第四章　法律责任





　　第四十八条　有下列行为之一的，由市拆迁管理办或者区、县拆迁行政管理部门视情节予以处罚：
　　（一）无房屋拆迁许可证擅自拆迁的，责令停止拆迁，赔偿经济损失，给予警告，并处以拆迁建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款；
　　（二）以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，吊销房屋拆迁许可证，并处以拆迁补偿安置资金1%以上3%以下的罚款；
　　（三）拆迁人未按房屋拆迁许可证确定的范围实施拆迁的，或者委托无拆迁资格的单位拆迁的，责令停止拆迁，赔偿经济损失，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款，情节严重的，吊销房屋拆迁许可证；
　　（四）接受委托的拆迁单位违反本细则的规定，转让拆迁业务的，责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费25%以上50%以下的罚款；
　　（五）拆迁人随意降低补偿安置标准的，责令限期改正，情节严重的，对拆迁人处以5000元以上20000元以下罚款，对直接责任人处以200元以上500元以下罚款；
　　（六）拆迁工作人员无证上岗的，责令离岗，并按每人200元对拆迁人处以罚款；造成不良后果的，责令拆迁人限期整顿，情节严重的，吊销拆迁许可证。


　　第四十九条　拆迁人抽逃拆迁补偿安置资金的，由市拆迁管理办或者区、县拆迁行政管理部门按照拆迁补偿安置资金使用监管协议处理。


　　第五十条　拆迁人无正当理由超过规定拆迁期限的，责令限期改正，并按下列规定予以处罚：
　　（一）6个月以上不足1年的，处以拆迁补偿安置资金1%的罚款；
　　（二）1年以上1年半以下的，处以拆迁补偿安置资金2%的罚款；
　　（三）1年半以上的，处以拆迁补偿安置资金的3%的罚款。


　　第五十一条　拆迁人采取断水、断电、断气以及封堵道路等影响被拆迁人、房屋承租人正常生产生活等手段，迫使被拆迁人、房屋承租人与其订立拆迁补偿安置协议的，由市拆迁管理办或者区、县拆迁行政管理部门责令改正，予以警告，并可处以3000元以上30000元以下的罚款。


　　第五十二条　拆迁人违反本细则规定进行项目转让的，由市拆迁管理办或者区、县拆迁行政管理部门予以警告，责令限期改正，并可处以10000元以下罚款。


　　第五十三条　拆迁人强行拆迁被拆迁人房屋的，由市拆迁管理办或者区、县拆迁行政管理部门责令改正，予以警告，并处以10000元以上30000元以下罚款。


　　第五十四条　对本细则规定的行政处罚，由市拆迁管理办或者区、县拆迁行政管理部门依照法律、法规的规定进行。处罚金额在3万元以上或者吊销拆迁许可证、拆迁资格证书的，当事人有要求举行听证的权利。
当事人对行政处罚决定不服，可依法提起行政复议或者行政诉讼。当事人不申请复议，也不起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。


　　第五十五条　市房屋行政管理部门、市拆迁管理办或者区、县拆迁行政管理部门违反本细则规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的，核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责的，或者对拆迁安置违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，依法追究刑事责任。


　　第五十六条　在拆迁安置过程中，违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》规定的，由公安机关依法处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章　附则




　　第五十七条　本细则自2004年6月10日起施行。
　　1994年8月25日西安市人民政府制定公布的《西安市城市建设拆迁安置实施细则》同时废止。此前，已颁发房屋拆迁许可证的拆迁项目，按照原批准的拆迁实施方案执行。


中国电信服务的若干法律问题

王春晖


电信产业是我国改革开放以来发展最快的产业之一，已经由过去制约我国经济发展的瓶颈成为现在国民经济发展的领头羊，可以说这是我国最有希望能在技术上和实力上与外国一比高低的为数不多的高科技领域之一。然而，当我们对我国电信业的高速发展感到欣慰的时候，也同时感到了我国电信业存在的诸多不尽人意之处。突出的问题表现在电信业整体服务水平不高，这是当前社会普遍关心的焦点，也是中国电信业进一步发展的最大障碍。中国加入WTO已指日可待，中国电信业如何在最短的时间内修身齐家，以最佳的服务状态面对国外电信业的竞争，是目前急需解决的问题。
电信服务是指电信业务的经营者向电信用户提供电信业务的过程；电信服务质量是电信用户对电信业务的经营者所提供的电信服务性能达到持续满意程度的综合效果，包括服务质量本身和网络性能质量。由于电信服务本身具有无形性、可变性、易消失性、服务的生产与消费的不可分割性以及服务的全程全网和互联互通等特点，使得电信服务变的多样和复杂。去年，信息产业部颁布了《电信服务标准（试行）》，同时举行了信息产业部电信用户申诉受理中心的揭牌仪式，这标志着我国电信业服务质量进入到依法管理的新的历史阶段，电信服务质量将在政府监管、企业自律、用户监督的管理体制下健康发展。
本文就电信服务中比较突出的几个法律问题进行探讨，目地在于希望这些问题能够得到电信管理层、电信服务的经营者以及其他有关部门的重视，并在一定程度上能得以解决。

一． 遵守服务标准
2000年7月1日起正式施行的《电信服务标准（试行）》（下称《标准》）是衡量电信服务质量水平高低的准则，它作为国务院电信主管部门颁布的电信服务的经营者向电信用户提供服务的行业强制性服务标准，任何电信经营者都必须严格遵守，这是电信经营者的法定义务（《电信条例》第三十一条）。《标准》对电信服务质量指标中的热点问题，如装、移机时限、故障修复时限、移动电话入网开通时限、数据通信装、移机入网时限、计费查询等作了明确的规定，同时对通信质量中的计费准确率、网络可靠性、信息传递质量以及呼叫接续时延等作出了严格的要求。该《标准》将对规范电信经营者的服务，维护电信用户的合法权益起着重要的推动作用。但是《标准》所规定的要求与发达国家电信服务标准相比，还相差很远，例如美国及一些西方发达国家已实现24小时内装、移机。因此，每一个电信业务的经营者都应对照《标准》制定并施行高于《标准》的本企业标准，并向社会公布，严格履行。对于因通信能力限制，达不到《标准》要求的情况，应向电信用户说明原因，并应在具体承诺的时限内完成，必要时应与用户签订协议，明确应履行的义务。如果电信经营者逾期未履行义务，应按规定向用户支付违约金。
为了使电信业务经营者严格按《标准》向广大电信用户提供优质的电信服务，除电信经营者的本身自律外，必须建立一套完善的监督机制。这套监督机制的主体，无非有两大类，即通信行政机关的监督和公民、法人和其它组织的监督。前者属行政监督，后者属社会监督。
通信行政监督是通信行政主体基于行政职权依法对电信经营者（管理相对人）是否遵守《标准》的情况进行了解的行为，这种监督是一种外部的具体通行行政行为，也是对管理相对人电信业务经营者的权利产生影响的行政行为，其目的在于保障《标准》的实施。当然，这种监督一定要遵循一定的行政程序。社会监督是来自电信用户、社会团体、新闻舆论等社会各阶层的监督，这类监督大多采用批评、建议、申诉、举报等形式，其特点较为松散，只是一种督促作用，不具有强制力。但是在社会监督中，新闻舆论的监督是不可低估的，它往往能够抓人们的心理，引起社会的普遍关注，极为迅速地动员社会各方面力量，对电信经营者的不当行为进行监察和督促。因此，电信管理层应认真研究如何及时地把社会监督转化为权力监督的办法，同时要以法规或规章的形式保障社会监督的正确实施。对于用户的投诉应及时给予答复，并向社会通报处理结果。目前，国务院通信行政主管部已制定了系列的监督和保障《标准》实施的办法和制度，如《电信服务质量监督管理暂行办法》、《电信用户申诉处理暂行办法》、《电信服务质量报告制度》、《电信服务质量公告制度》以及《电信服务质量满意度评价制度》等。

二、保障知情权利
知情权是指消费者享有和知悉商品和服务真实情况的权利。与此权利相对应的就是经营者的义务，经营者应该对消费者知情权的实现作出自己的努力。电信服务的消费者在接受电信服务时，有权询问、了解电信服务的有关真实情况；提供电信服务的经营者有义务真实地向接受电信服务的消费者说明有关情况。对此应着重把握以下几点：
1. 充分了解电信服务的真实情况，是消费者决定接受电信服务的前提。对于准备与电信经营者建立电信服务合同的消费者而言，其产生接受电信经营者要约，以及真正实施对要约的承诺，是建立在对某种电信业务有一定了解基础之上的。因此，对电信服务的消费者来说，知情权是其与电信经营者建立电信服务合同关系的前提。事实上，消费者在购买电信服务产品之前，只是根据电信经营者的介绍和宣传所建立的一种理想性服务产品的概念，一旦使用了某种电信服务产品，才真正体会到这种产品的实际作用。如果电信经营者在其服务营销中夸大对自己电信服务产品的宣传，没有使用户充分地了解电信服务的真实情况，就会使电信用户预期的理想性产品超过实际产品，导致用户对实际产品的不满意。
2. 电信经营者对用户就电信业务种类、服务质量、使用方法、服务费用、收费办法及交费时间、障碍申告、话费查询等，应当作出真实明确的答复。特别是对社会普遍关心的话费交纳和查询，电信经营者应按照电信用户的要求及时、免费提供国内长途通信、国际通信、移动通信和信息服务等收费清单。
3. 电信经营者在满足消费者查询权的同时，应依法保护电信用户的通信秘密不受侵害。电信用户（主要指自然人）的通信记录，是用户享有的对其个人的与公共利益无关的个人信息，属用户的隐私权。对于非法调取个人通信记录的行为，应确认为侵害用户隐私权的行为。为此，电信经营者应依法制定具体的查询管理办法，严禁擅自向他人提供电信用户使用电信网络所传输信息的内容，切实保护用户的通信秘密不受侵害。

三、 规范格式条款
电信经营者与电信用户之间的合同关系无论是“先使用后交费”还是“先交费后使用”，均是采用格式条款合同订立的。电信服务的格式条款是指电信经营者为了重复使用而事先拟定，并在订立合同时未与用户协商的合同条款。这种条款的特征主要有：1、对象的广泛性。所谓广泛性，指电信经营者的要约行为总是向不特定的多数人发出的，而不是向某个人发出的。任何人只要同意要约的规定就可以签订合同。2.条款的持续性。电信服务的格式条款一般是经过认真研究拟定的，除非法律、法规或规章有新的规定，一般在相当长的时期内不会改变。3、条款的细节性。电信服务格式条款的要约一般都包含了合同的全部条款，无需也不允许对方在承诺时对要约加以任何的修改。4.当事人经济地位的不平衡性。一般情况下，电信服务格式条款合同的双方在经济方面的实力具有较大差别。提供格式条款合同的电信经营者是居于事实上或法律上的垄断地位。5.承诺的无奈性。电信经营者拟定和使用的格式条款合同，作为承诺人的用户，在签订合同时只能选择承诺，不允许提出新的要约，否则合同不能成立。因此，在法理上对格式条款合同还称为“服从合同”或“定式合同”，指得就是对方当事人没有选择的基本特征。
正是基于格式条款合同的上述特征，合同法和民法学界无不
认为应当承认格式条款合同，充分发挥格式条款合同的长处，同时应对格式条款合同进行必要的规制。我国《消费者权益保护法》第二十四条规定：“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应承担的民事责任。”我国《合同法》也明确提出了四方面的限制，这四方面的限制是：
1． 遵循公平的原则确定当事人之间的权利和义务。提供格式条款合同的电信经营者，对格式条款内容的确定，必须遵守公平原则。所谓“公平原则”就是要求合同双方当事人之间的权利义务要公平合理，要大体上平衡，强调一方给付与对方给付之间的等值性以及合同上的负担和风险的合理分配。如果格式条款有违反公平原则的情况，用户有权向人民法院申请司法保护，法院可以直接依据公平原则认定该格式条款无效或变更该条款。
2． 提供格式条款的一方应当采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。提请注意是格式条款合同的提供者的一项非常重要的义务。电信经营者在拟定格式条款合同时，应对免除或者限制性条款作出专门的提示性规定。
3． 提供格式条款的一方应履行说明的义务。给予说明是指在接受格式条款合同一方当事人，对格式条款合同中设定的免责或限制对方责任的条款，提出说明要求时，提供格式条款合同的电信经营者，应按照对方的要求，对该条款予以说明。
4． 免责格式条款的无效。提供格式条款的电信经营者免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
长期以来，电信经营者利用格式条款合同与电信用户建立了各种电信服务的合同关系。由于格式条款合同的简洁、便利、交易成本低，大大地提高了电信服务流转的速度。但是电信服务的格式条款合同的缺点也是显而易见的，它限制了使用电信业务一方当事人的合同自由，有的地方的电信业务经营者制定的格式条款内容含混、权利义务不明确，并带有免除其责任，加重用户的责任或排除用户的权利的内容。因此，笔者建议，电信管理层应考虑依法制定一部《电信服务格式条款合同管理办法》并建立相应的电信服务格式条款的监督机制，如格式条款的备案审查制、公开查阅制、听证制及公告制等。

四、强化资费监督
电信资费就是电信服务的商品价格，电信资费与一般有形商品价格的性质是一样的，只是因为电信服务这种商品是无形的、非实体的，没有作为有形商品的使用价值的实体承担者，所以才取“资费”这个名称。一般来说，货物贸易中的商品称为“价格”；服务贸易中的商品价格均称为“费”，如通话费、上网费、运输费、保险费、律师费等。根据《电信条例》的规定，我国的电信资费分为市场调节价、政府指导价和政府定价三种，这种资费政策体现了国家的价格政策，也符合价值规律的要求。
市场调节价，是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。按照这一定义，电信资费的市场调节价应具备两个条件，一是市场调节价的定价主体为电信经营者；二是市场调节价应当在电信市场竞争中形成。电信市场配置资源的作用应该是通过反映电信市场的供求状况和电信资源的稀缺程度的价格信号引导实现的。为充分发挥价格在合理配置电信资源中的作用，就应确认电信经营者自主指定属于市场调节价格的定价主体地位，但是这种主体地位确定的前提条件是：不损害国家利益、不损害其他电信经营者的合法利益和不损害电信用户的合法权益。
政府指导价，是指政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围规定的基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。电信经营者在执行政府指导价时，应着重领会以下四点：（1）政府指导价是一种法定的价格形式，具体到那一种基础电信业务和增值电信业务的价格采用政府指导价，应依照国务院信息产业主管部门和国务院价格主管部门制定的电信资费分类管理目录确定；（2）政府指导价属于政府定价行为，法定的定价部门是国务院信息产业主管部门和国务院价格主管部门；（3）定价的内容分为两个部分，国务院信息产业主管部门会同国务院价格主管部门只是按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，这两项是政府指导价指导作用的体现。无论是基准价还是浮动幅度都是强制性的；（4）电信经营者在国务院信息产业主管部门和国务院价格主管部门确定的基准价及其浮动幅度范围内，具体制定电信资费，也就是讲有一定的灵活性，由电信经营者在有限的范围内应用。实际上，政府指导下的定价过程有两个定价主体，一是政府，二是电信的经营者，前者起主导作用，后者是从属作用。
政府定价，是由政府价格主管部门或其他有关部分，按照定价权限和范围制定的价格。政府定价的主体是单一的，定价的形式是法定的，这是一个重要的法律界限。电信经营者在经营中一定要严格遵守政府制定的资费标准，决不允许擅自作任何改变。
应该指出的是：任何电信经营者在提供电信服务和业务时，绝对不得以排挤竞争对手为目的，以低于成本价格销售其“电信产品”。以低于成本提供电信业务或服务，对于电信经营者来说，实际上实行的是一种亏损性经营，这种异常的价格选择是以排挤其竞争对手为目的的，它以牺牲自己暂时的经济利益为代价，最终损害竞争对手的经济利益，是一种法律所禁止的不正当竞争行为。为了制止电信经营者的不正当竞争行为，使其严格执行国家资费政策，应充分发挥电信用户、消费者组织、新闻机构以及社会团体等组织的监督作用，同时通信行政管理部门应建立电信资费监督机制和电信资费违法行为的举报制度，确保电信用户和其他电信经营者的合法权益。

五、履行告知义务
在通常情况下，电信用户一旦承诺购买电信业务，就与电信经营者建立了一种长期的合同关系。在合同的长期履行中会遇到一系列影响合同全面履行的因素，致使发生合同的变更、转让或合同履行的中止等情况。例如，原来经营移动电信业务的合同主体是“中国电信”，之后改为“中国移动”；在中国电信经营移动通信业务期间，与用户约定的交费方式为“先使用后交费”的交费方式，而变更为“中国移动”之后，又改为“先交费后使用”的交费方式；再如，电信经营者改变用户电话号码等。这样合同的转让和变更，均为电信经营者的单方行为，根本没有与用户协商。按照合同法原理，合同是两方以上的当事人意思表示一致的民事法律行为，合同的变更必须经双方协商一致，单方改变合同是无效行为。但是由于电信经营者的垄断地位以及接受电信服务的用户的不确定性，电信经营者往往很难与每一个电信用户协商变更合同事宜。这样，电信经营者就有义务以通知的方式迅速告知用户有关合同变更或中止的事宜，并采取相应的措施。
除以上情形外，遇有下列情况，电信经营者也必须依法履行告知义务：
1.因电信经营者工程施工、网络建设、检修线路、设备搬迁、工程割接、网络及软件升级等原因，影响或可能影响正常电信服务的，必须按规定时限及时告知有关用户，并向省、自治区、直辖市电信管理机构报告。根据《电信服务标准》的规定：影响用户在24小时以内使用的，应在72小时以前 告知所涉及的用户；超过24 小时或影响重要用户使用的，应事先报电信主管部门批准。如果电信经营者未及时告知用户，应当赔偿由此给用户造成的可以预见的直接损失。
2.当电信用户突然出现超过其此前三个月平均电信费用五倍以上的异常巨额电信费时，电信经营者一经发现，应尽可能迅速告知电信用户，以免造成更大损失并采取相应的措施防止损失的扩大。为了能及时发现电信用户的异常巨额电信资费，电信经营者应建立巨额资费预警装置。
3.采用“先交费后使用”交费方式的合同关系，在电信用户预存电话费减少到不足以抵补目前电信费数额时，电信经营者应及时通知用户交费，以免给用户造成不便或损失。
至于告知的形式，应以能到达电信用户为准。视具体情况，一般采用话音或数据，也可在报纸、电台、电视台发布公告。

六、遵守普遍服务
普遍服务是指对任何人都要提供无地域、质量、资费歧视、且能够负担起的电信服务。普遍服务原则是各国电信管理层对电信服务经营者进行行业管制的首要目标。美国是首先将普遍服务写入法律的国家，美国《电信法》规定：“电信经营者要以充足的设备和合理的资金，尽可能地为合众国的所有国民提供迅速而高效的有线和无线通讯”。澳大利亚的《电信法》针对普遍服务作了专门性规定：“建立普遍服务制度的主要目的是使澳大利亚人，无论他住在什么地方、从事什么职业，都可以享受标准电话服务、公用电话服务、规定的传输服务、数字数据服务”。
近年来，尽管我国的电信业有了高速的发展，但是从我国的整体电信业的发展状况看，与发达国家的电信业相比仍存在很大差距，一些发达国家的电信业从资金、技术、管理和市场经验，都强于我国电信业，加之我国地理版图辽阔，东西部差距极大，致使一些贫困地区的电信业普及率极低。在我国的西部地区有近50%的农村全村竟然没有一部固定电话，而在一些沿海的大城市，固定电话的普及率几乎达到了100%。如此巨大的悬殊，不得不使电信管理层应认真考虑如何要求电信业务的经营者履行相应的电信普遍服务义务，当然这种义务是法定的（《电信条例》第四十四条）。
自1998年国家信息产业部成立，中国电信宣告解体，成立了若干个独立的电信经营公司。从此中国电信业破除了垄断，引入了竞争。在竞争机制下，虽然各电信公司之间有着各自不同的利益和目标，但各电信经营者的利润导向势必选择经济发达的地区和赢利的电信服务项目开展其营销业务，这种选择性竞争必然加剧地区间电信服务发展的不均衡，使贫富地区信息享有的差距进一步扩大。因此，笔者建议，在《电信法》的制定中，对电信经营者基本业务的普及率应有一个法定的要求，使普遍服务成为一种社会福利。现阶段应考虑设立普遍服务补偿基金和成本补偿制度，并制定相应的管理办法予以规范。对提供普遍服务的电信经营者因承担普遍服务义务而承受的损失，国家应给予适当的资金支持。
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