安徽省外来投资者投诉管理暂行规定

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2011年11月份，在楼市成交量持续低迷的背景下，房企存货增加，资金紧张，为了在年底前进行“房价保卫战”新一轮“冲刺”，打动“持币观望者”，一些房企打出了“涨价归您、降价我担”、“同楼盘降价补差价”、“区域市场跌价给予补偿”、“降价可退房”等广告，甚至表示愿意与购房人立下字据，签署协议或做出书面承诺。其实，早在2008年年底就有房企业承诺：“一年内，购房人购买的商品房一旦出现房价下跌，将给购房人补偿差价”。现如今“昨日再现，故伎重演”，那么上述“同楼盘降价补差价”、“区域市场跌价补偿”、“降价退房”这究竟是怎么回事？ 是“虚晃一枪”还是“冒险对赌”？

一、房企推出的“销售价格保证”即房企许诺承受购房者的价格风险的表现形式：
（1） 承诺不降价
对于一些首开盘（低开高走）或者尾盘等，房企承诺（单方声明、广告要约、双方协议等形式）购房者购房后一定时间内，与购房者所购商品房相同或在主要价格因素相当的同一项目商品房（如地段、户型、楼层、产品设计标准等方面相当）再销售均价不低于购房者所购商品房的价格或者降价不超一定比例或不低于一定的价格参数（如当地统计局或房管局公布的某一时期内区域新建商品房成交均价），约定违反承诺的承担比较模糊的违约责任或不明确的赔偿责任。
（2）降价就退差
房企与购房人约定，自购房人购买特定房屋之日起至该房屋交付日止期间（或者另外约定一个期限），购房人所购买同项目同栋楼同户型的商品房的成交均价(或者约定其他的价格参照标准）下降的，房企将无条件（也可能约定附带一些条件）退还购房者差额部分房款。
（3）跌价补差，涨价分享
此种情形是“降价补差”的变通，比如，有的房企在楼盘销售广告中提出“跌了我全赔，赚了对半分”，房企与购房者约定，购房后一定时期内，如出现同项目同类商品房销售成交均价下降的或区域房价下跌（比如以当地房管部门公示的区县新建商品住宅成交均价变化为认定标准），由房企全额赔付，如价格上涨则由购房者和房企平分收益。
(4)降价就折扣或免收尾款
此种形式也是“降价补差”的变通，但财税处理不同。比如，有的房企暂收九成或者部分房款，并承诺一定时间后（如交房时、办理产权转移登记前）如果品质相同的楼盘房价（有的为了防止模糊，可能会界定品质相同楼盘的范围或者标准，或者约定其他的价格参照，如有的楼盘约定“凡出现购房人购买商品房所属项目同批次房源中有一定套数以上商品房成交单价低于约定的基准价的，即视为价格下跌，房企对购房人进行差额补偿”）下跌时，购房者未交的房款就可不再缴纳。
（5） 降价给予非货币补偿或赠送与降价差额相当的资产
此种情形仍属于“降价补差”的变通，比如，房企与购房人签约协议约定，如果在一定期限，发生约定的价格下跌情形时，房企将无条件（也附带条件）给购房者非货币形式的补偿（如赠送一定面积的房产、进行房产置换、无偿代付一定金额的物业费、赠送车辆、赠送装修代金券等等）。
（6）降价就退房
房企与购房人约定，如果在购房后一定时间内（如约定交房日前），购房人所购买商品房所在项目同栋楼同户型的商品房成交平均价格（或者约定周边类似项目销售价格或同一项目下期销售价格等等）下跌的，房企将无条件或附条件退房，有的房企甚至答应退房时按照一定标准支付退款利息。
（7）无条件退房或约定“后悔权”
如有的房企打出购房后满一定期限以后购房人可以在一定时间内要求“无条件退房”，无需任何理由。其实房企如此盘算着，即便将来退房，也至少能满足其一定的融资需求。
曾有刘俊海等法律学者提到过我国应在三类商品交易活动中建立消费者的冷静期限内的“法定后悔权”制度：网上交易；先交钱后签合同的消费行为；交易额巨大的消费行为，比如购买房屋等。
（8）降价就回购
如有的楼盘推出了“原价回购”或“溢价回购”计划吸引购房者：购房满一定时间的购房人，届时房价（约定价格参照）下跌，只要购房者提出申请，房企（或者房企指定的第三人）将与购房者签订合同按约定价格回购原售物业。

二、关于房企对价格风险承担的承诺之法律效力
房企采用许诺承担原本应由购房者承担的价格风险（商业风险）的促销手段，且不存在欺诈或者有其他效力瑕疵的话，则得不出此做法违法无效的结论。
《房地产广告发布暂行规定》第十六条明文规定“房地产广告中不得含有升值或者投资回报的承诺。” 上述各种价格风险承担的许诺并非由房企保证购房者所购房屋购买后特定时点不贬值，因此上述许诺并不违反前述规定。
因此，在房屋买卖合同特别约定或者开发商单方承诺的情形下，购房人有权要求开发商给予经济补偿。
购房者应注意将此等价格风险承担的约定立下字据，甚至写进售楼合同或者另行约定，均为有效条款，当然条款的兑现还取决于房企信用等其他保障条件。
值得注意的是，如果房企仅仅是承诺赠与差额相当的实物或权利，那么实际上是一种赠与行为（与其他有偿赠予不同，如买房送地下室、买房送专属露台、买房送车位、买房送装修等不同），而在法律上讲，恐怕因降价行为发生时要求房企兑现赠与合同的时候，房企会主张撤销赠与。

三、价格风险承担条款涉及的财会税务问题
按照2011年4月26日《财政部、国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（财税〔2011〕32号）对购房单位和个人办理退房有关契税问题明确如下：对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。 对于还没有签订正式合同（一般是仅签署购房认购书）或虽已签署购房合同但未到房管部门备案的购房人，房企直接以新价格与购房人签署购房合同或变更购房合同,此种操作应认定为“折扣”行为，不存在纳税调整的问题；签订了购房合同且办理了合同备案登记的甚至办理了产权证的，要么房企按照房管部门的规定办理手续（如变更合同或者解除原合同重新签合同），要么就是直接支付货币给购房人。
后一种情形的降价补差会引起一些税务问题，那么如何认定这个补偿行为的属性，算是“折扣”（不存在纳税调整），还是“债务免除”或“捐赠”，或者是“违约赔偿”，亦或者是其他？
例如，如果采取赠与的方式，按照新《企业所得税法》规定，对于购房人的“捐赠”并非公益性捐赠，因此是不允许房企在企业所得税前扣除。如房企支付购房者违约金，则计入“营业外支出”而非“财务费用”，降价补差并非因违约行为而去赔偿购房人，“主动”补差是特殊时期的非常促销行为，因此，如何按“违约赔偿”处理仍值得商榷。
另外，如果在办理按揭之后进行回购（相当于二手房转让，按二手房的税费计算）的话，甚至可能会影响购房者今后购房或贷款的条件待遇等事宜，购房者也应谨慎考虑。

四、购房人要求房企会兑现承诺并非易事
（一）对降价的认定标准存在难度
由于出卖人往往有为买受人设下“陷阱”的本能冲动，很可能故意将降价认定标准约定不清。故此，只有双方明确书面约定降价认定的依据、差价补偿的方式和补偿的时间以及行权的时限等内容，才具备可操作性。但是，由于上述各种房企对价格风险承担的许诺，基本上都是以购房者所购房屋之外的其他房屋的价格变动作为对购房者补偿或退房的依据，比如约定以小区后期售卖商品房价格或者以周边小区同类商品房的售价作为参考，与购房者之前所购商品房的价格进行比较或者以权威的房价指数作为基准进行比较计算，即便房企无意“混淆”，实际去计量降价问题也非常困难，笔者目前尚未发现清晰的降价判定模型或精准的降价表达方式。
根据民诉当中 “谁主张，谁举证”的举证原则，究竟怎样才算是“降价”了，购房人应当首先负责举证。主张合同关系变更、解除的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。但是由于房企掌握在销售价格数据，因此不排除人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等因素将一定的举证责任分给房企，或者购房人会申请法院前往商品房交易管理部门调取交易数据。另外，也有可能就约定不明之处以格式条款为由做出对房企不利的解释。
（二）房企隐性降价行为难以识别
房企为避免条件成就，势必会采取了一些买面积送面积、买房送装修、买房送车、买房送物业费去、买方送旅游名额等等非直接降价活动（变相的降价活动、拆分价格、托市等），但在成交价格上仍然与原价相差不大，使得赔付承诺也就只是个“竹篮打水一场空”。
（三）房企会尽可能地约定较长的时间
鉴于房企对于城市化进程并未完成的情况下，对未来的房价依然充满信心。因此，房企对购房者的价格风险承担的时间的选择很重要，如果签订的保值时间越长，升值的可能性越大，对房企来说也就越有利，完全不同于担保期限。
（四）退房行权期限
根据《合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，双方应当约定购房人请求解除合同的期限，未明确约定的，最晚应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，可能导致退房权或解除权消灭。

五、保价行为其实扰乱了市场
炒房其实与炒股一样，责任应自负，投资有风险，价格波动是最正常不过的，其实，在“买涨不买跌”的投资心态下，在对前业主“暴力”要求客人只许涨价不许降价行为的妥协，上述“保价”措施这是破坏了买卖信用体系，有违诚实信用和公平原则，属于市场乱象，对房地产市场平稳发展产生了负面作用。

参考资料网址：
上海证券交易所


上海证券交易所关于落实上市公司2000年年度报告有关工作的通知
上海证券交易所




各上市公司：
为做好上市公司2000年年度报告披露工作，根据《公开发行股票公司信息披露的内容与格式准则第二号〈年度报告的内容与格式〉》（2000年修订稿）的有关规定，现将有关事项通知如下：
一、上市公司有关人员应认真学习年报准则、《关于上市公司2000年年度报告披露工作有关问题的通知》（证监公司字〔2000〕202号）和本所相关规则、文件，严格按照年报准则和本所规定的时间编制、报送和披露经公司董事会通过的2000年年度报告。
二、凡在2000年12月31日之前上市的公司，应于2001年4月30日前完成年度报告的编制、报送及披露工作。其中，年度报告全文登载于中国证监会指定的本所网站上（ｗｗｗ．ｓｓｅ．ｃｏｍ．ｃｎ），年报摘要刊登在指定报纸上。上市公司可以在自己的网站或网页上
披露年度报告，但披露时间不得早于指定网站。
在2001年1月1日至4月30日期间新上市的公司，如在上市公告书中披露2000年度业绩的，公司上市公告书在见报的同时应全文上网披露；如在上市公告书中未披露2000年度业绩的，公司应于2001年4月30日前按要求披露2000年年度报告。
三、上市公司在2001年4月30日前确有困难，无法完成2000年年度报告的，公司应在2001年4月15日前向本所提出延期申请，经批准后在报刊上公布延期披露2000年年度报告的原因及最后期限。上市公司延迟至4月30日后公布年度报告，未向本所提交申请或经
申请未获批准的，本所将对其股票实施停牌，直到上市公司公布年度报告。
四、为避免上市公司年度报告过于集中披露，根据均衡披露原则，本所每日最多安排25家上市公司公布年度报告。上市公司应按照本所确定的时间，安排2000年年度报告编制工作，并于已确定的日期披露年度报告。如确系特殊原因，公司需提前或推迟披露年度报告，则必须提前
五个工作日向本所提出书面申请，陈述理由并明确变更后的拟披露日期。本所将根据实际情况，经审核后决定是否接受申请。本所原则上只接受一次变更申请。
五、公司应在审计报告出具后两个工作日内完成年度报告编制工作，并且在董事会依法履行年度报告审议程序后两个工作日内由专人向本所报送以下文件：
1、2000年年度报告正本及摘要（打印稿）各一份；
2、审计报告原件一份；
3、包括年报信息采集文件（ｒｅｐｏｒｔ文件、ｐｄｆ文件）和含完整财务报表在内的年度报告正文（ｗｏｒｄ文件）等文件在内的磁盘一式两份；
4、董事会审议通过年度报告的决议和监事会审议通过年度报告中监事会报告的决议各一份；
5、2000年年度报告披露申请表、年报登记表、拟披露的公告及相关的公告披露申请表各一份；
6、本所要求的其他文件。
公司应另行准备足够数量的年度报告摘要文本及磁盘，以供指定报刊排版之用，刊登的年报摘要字号应不小于六号字。
六、上市公司应采用本所提供的相关年报编制软件，生成ｒｅｐｏｒｔ文件和ｐｄｆ文件存入磁盘报送本所。公司应保证信息采集系统内容真实、准确和完整。在报送电子文件之前，公司应进行查毒杀毒以确保磁盘不含计算机病毒。
七、上市公司应在公布年度报告前一个交易日下午3：30之前将第五条所述文件送达本所。在本所办理登记并获得书面确认后，公司方可自行与选定的指定报刊联系年度报告摘要刊登事宜。
八、公司董事会作出的2000年度利润分配预案应与公司年度报告一并刊登。
九、在上市公司2000年年度报告正式披露之前，如果其年度业绩已经提前泄漏，上市公司应当立即公布公司2000年未经审计的财务数据，包括主营业务收入、主营业务利润、利润总额、净利润、净资产等。
在注册会计师审计的过程中，如发现经审计的财务数据与已公布的财务数据出现重大差异（即差异在10％以上）时，公司应立即刊登公告解释差异内容及其原因。
十、如果预计2000年度将出现亏损，上市公司应在2000年会计年度结束后两个月内刊登预亏公告；如果预计出现连续三年亏损的，上市公司应在2000年会计年度结束后两个月内发布三次提示公告。
十一、已发行境内上市外资股的公司应当在年度报告披露后将刊登年度报告的境外报纸报送本所备案。
十二、上市公司年度报告编制期间，公司董事、监事、高级管理人员及其他涉密人员负有保密义务，在年度报告公布前，任何人不得以任何形式向外界泄漏年度报告内容。



2000年12月14日