国家劳动总局负责人就有关职工探亲待遇问题答记者问

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地下车库的产权归属

段和段律师事务所 史建富 律师

南京市鼓楼区人民法院（以下通常简称“法院”）最近关于小区车库产权归属的判决（以下简称“判决”），成为房地产开发商和业主的关注焦点（相关报道见本文后所附文章）。有人欢呼小区车库判归业主共有，是一个革命性的判决。但是，我们有必要对其进行理性思考。现依据相关法律、法规及规定，就判决所依据的理由逐条进行分析，并根据上海地区的有关规定，对与地下车库产权归属相关的问题作了进一步说明，略书己见，以期抛砖引玉。

一、对判决所依据的理由的分析

1、土地使用面积分摊

在判决中法院认定，星汉城市花园小区土地使用面积7697.60平方米，而分摊面积也为7697.60平方米。根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上的任何建筑物的所有权，也就不能享有对该土地上建筑物的法定处分权。从而法院认为该小区土地面积已经全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区的业主所享有，开发商不再享有该小区的土地使用权。除非取得土地使用权人的同意，也不能享有该土地上建筑物的所有权和分配权。该案所涉车库建设在开发商不享有使用权的土地上，也未取得全体业主的同意，因此开发商不享有车库的使用权和支配权，而应由土地使用权人共有。

地上建筑物与土地不可分离的客观现实，成为地上建筑物与土地使用权不可分割的法律原则的依据，并被世界各国所确认。依据民法的基本原则，权利可由一个人所有，也可由若干人共有，而共有又分为按份共有和共同共有。按份共有指权利人按各自的份额享有权利；共同共有指对权利不进行份额分割，而权利人共同享有权利。因此，对于一个小区而言，地上建筑物的所有权人共有小区的土地使用权。

实践中，中国的许多省市将小区的土地使用权面积分摊给全体业主，由全体业主按份共有，从而，任何人想要在小区内建设新的房屋或设施，都要取得全体业主的一致同意，并且全体业主的房地产权证上需相应减少分摊的土地面积。实际上要达到上述要求，操作难度非常大，通常是不可能的，在实践中造成诸多争议和纠纷。

上海市房屋土地管理局1998年发布的《关于暂停用地面积分摊计算的通知》，改变了上述将用地面积分摊给业主的做法，而只在房地产权证上表明共有面积，这就意味着小区内全体权利人共有小区的土地使用权，而建设新的建筑物或设施也将共同占有小区的土地，而只要现有的业主不表示反对就可以建造，且无需变更房地产权证，实践证明是解决土地使用权纷争的可行办法。

法院在判决中认为小区的全体业主按份共有小区土地使用权，同时由于开发商没有土地使用权的份额，其也就不享有土地上建筑物的所有权。事实上，是开发商先建造了车库及商品房等其它建筑，并将商品房销售给全体业主，然后，业主取得房地产权证，在房地产权证上登记了分摊的土地使用权面积。一个重要的事实就是，车库未参与土地使用面积的分摊，但是，房地产权证只是其所记载的房地产的权属证明，而不能决定其所未记载的地下车库的所有权。退一步讲，即使开发商将车库建设在业主享有使用权的土地上，车库的所有权也不当然归于全体业主。这正如违章或违法建造在没有使用权土地上的建筑物，其所有人承担侵权责任，而不是由土地使用权人取得违章、违法建筑物所有权。

综上所述，南京市鼓楼区人民法院以星汉城市花园小区全体业主分摊了小区全部土地面积，因此开发商不享有土地使用权，从而对其建造的车库也不享有所有权的判决，在法律上值得商榷，并存在违背法律一般性原则的嫌疑。

2、 公共配套设施的所有权

法院在判决中指出，根据《江苏省物业管理条例》（以下简称“《条例》”）第二十七条规定，配套使用的附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有。开发商按照南京市规划局《建筑工程规划设计要点通知书》的要求建设车库，其建成的车库作为公共配套设施，是建筑物的辅助设施，应由建筑物的所有权人共同使用。

《江苏省物业管理条例》第四十六条第（六）项规定：“本条例所称物业共用设施设备，是指物业区域内，由全体业主共同拥有并使用的…非经营性停车场…。”该条例未对非经营性停车场做出明确定义，但从《条例》文字上可以确定，并非所有的车库都由全体业主共同。而法院仅以车库为公共设施为由认定全体业主共有车库，有在对《条例》断章取义之嫌。

公共配套设施是由业主共同使用的与建筑物相配套的设施，但决不等同于公有配套设施。例如小区内建设的学校，不能因其为公共配套设施，而就认为学校应归全体业主共有。因此，法院简单地将公共配套设施等同与公有配套设施的观点，在法律上是没有明确依据。

3、 车库的成本

法院认为，根据《江苏省商品房价格管理规定》，附属公共配套设施是商品房成本的构成部分，而被告无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，法院认为车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房的成本这一事实应予认定，开发商将车库再行销售的行为有违诚实信用原则。

上述《江苏省商品房价格管理规定》中，附属公共配套设施费是指“列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用”。而对何为“非营业性”未作定义，因此法院简单地将开发商的车库列入附属公共配套设施是不妥当的。

在实践中，由于许多建设工程采用总包形式，开发商在会计核算上无法将车库的建设成本与其它建设成本相区分。而法庭如果要确定开发商是否将车库成本纳入商品房成本，应由有资格的第三方审计机构进行审核来确定。而这无疑会增加不必要的诉讼成本，并且与实践中通常的会计核算方法相违背。

4、开发商的承诺对地下车库产权的影响


在该案中，业主指称开发商在小区住宅销售时曾向购房者承诺，小区将配建机动车库供业主使用，一些业主正因为此点而买房的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

虽然，法院在判决中未以上述司法解释作为判决依据，但开发商应在销售广告和宣传资料谨慎地作出宣传与承诺。如果开发商在商品房的销售广告和宣传资料中，明确承诺小业主将拥有地下车库，则该地下车库的产权实际将依据开发商的该种承诺由全体小业主共有；如果开发商违反该承诺向特定的人出售该地下车库，则将构成违约。

二、与地下车库产权归属相关的问题

1、地下车库产权归属的判断标准

根据研究，未发现国家的法律法规对地下车库的产权归属作出明确的规定。但是，我认为，要判断开发商开发的商品房的地下车库的产权系属于开发商，还是属于全体小业主共有，主要依据地下车库的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积。如果地下车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊，则在小业主购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积（指分摊面积）。在该情况下，既然地下车库的面积已分摊在小业主购买的商品房中，该地下车库的产权应当属于全体小业主共有。反之，如果地下车库的建筑面积未作为公摊面积，则该地下车库的产权通常应归属于开发商。
广西壮族自治区人大常委会


广西壮族自治区实施《中华人民共和国水土保持法》办法

　　（1994年4月2日广西壮族自治区第八届人民代表大会常务委员会第八次会议通过
根据1997年9月24日广西壮族自治区第八届人民代表大会常务委员会第三十次会议关于修改《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国水土保持法〉办法》的决定第一次修正
根据2004年6月3日广西壮族自治区第十届人民代表大会常务委员会第八次会议关于修改《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国水土保持法〉办法》的决定第二次修正）

　　第一章　总　　则

　　第一条　为预防和治理水土流失，改善生态环境，保护和合理利用水土资源，发展生产，根据《中华人民共和国水土保持法》（以下简称《水土保持法》）及其实施条例，结合本自治区实际情况，制定本办法。
　　第二条　在本自治区行政区域内的单位和个人，都必须遵守本办法。
第三条　水土保持工作，贯彻预防为主、全面规划、综合防治、因地制宜、加强管理、注重效益的方针。
　　自治区鼓励单位和个人参加水土流失治理，实行谁治理、谁管护、谁受益，治理成果受法律保护。
　　第四条　县级以上人民政府水行政主管部门应当会同有关部门编制水土保持规划，经同级人民政府批准，报上一级人民政府水行政主管部门备案。规划的修改，须经原批准机关批准。
　　经批准的水土保持规划确定的任务，纳入国民经济和社会发展计划，按照有关规定，安排专项资金、水土流失地区的部分扶贫资金、以工代赈资金和农业发展基金等资金，用于水土保持。由各级人民政府组织实施。
　　第五条　自治区人民政府水行政主管部门主管全区的水土保持工作；市、县、乡（镇）水行政主管部门主管本辖区的水土保持工作。
　　第六条　各级人民政府应当加强水土保持的宣传教育、科学研究和科技成果推广工作，鼓励和支持有关院校设置水土保持专业和课程，有计划地培养水土保持专业人才。
　　第七条　在水土保持预防监督、综合治理、开发利用、科学研究、教学培训等工作中取得显著成绩的单位和个人，由各级人民政府或者水行政主管部门给予奖励。

　　第二章　预　　防

　　第八条　各级人民政府应当把植被稀少、水土流失严重的地方列为重点防治区，制定优惠政策，鼓励单位和个人造林种草和治理开发，增加植被，减轻水土流失。
　　第九条　各级人民政府应当因地制宜地制定水土流失预防保护措施，并组织实施。
实行有计划的封山育林，禁止毁林开荒和在天然林区烧制木炭；对干旱少林地区限期绿化，禁止烧山开荒和在陡坡地、干旱地区铲草皮、挖树蔸等，以保护植被。
大力发展沼气和推广省柴灶，改燃节能。
　　第十条　禁止在二十五度以上陡坡开垦种植农作物。
县级人民政府根据本辖区实际情况，制定五度以上，二十五度以下的禁止开垦坡地的具体范围和管理办法，并予以公告。
　　第十一条　本办法实施前已经垦种的禁垦坡地，由县级人民政府根据实际情况限期退耕还林，恢复植被。
　　山区人多耕地少，陡坡地退耕确有困难的，经县级人民政府水行政主管部门鉴定，报县级人民政府批准，将坡耕地治理成有坎水平梯田（地），或者采取其他有效措施，防止水土流失。
　　第十二条　采伐林木应当采取下列水土保持措施：
　　（一）采伐后的林土，限期完成造林，恢复植被；
　　（二）对水源涵养林、水土保持林、防风林等防护林，只准抚育、更新性采伐，禁止连片采伐；
　　（三）集材道周围应当设有防护沟等防止水土流失。
采伐区的水土保持措施由水行政主管部门和林业主管部门共同监督实施。
　　第十三条　凡在五度以上坡地整地造林、抚育幼林、采集药材以及其他经济作物，应当采取防止水土流失的措施。
　　第十四条　在山区、丘陵区修建铁路、公路、水工程、开办矿山、电力企业和其他企业，在建设项目环境影响评价文件中，必须有同级水行政主管部门同意的水土保持方案。
　　第十五条　县级以上人民政府应当根据辖区内防治水土流失的需要，划定重点预防保护区、重点监督区和重点治理区，以及崩塌滑坡危险区和泥石流易发区的范围，并予以公告。
禁止在崩塌滑坡危险区和泥石流易发区取土、挖砂、采石和开采矿产。

　　第三章　治　　理

　　第十六条　县级以上人民政府应当根据水土保持规划，组织有关部门和单位有计划地对本辖区内的水土流失进行治理，实行谁使用的土地谁负责保护，谁造成的水土流失谁负责治理。
　　第十七条　进行水土流失治理，应当以小流域为单元，因地制宜，因害设防，采用工程措施与植物措施相结合、治坡与治沟相结合、田间工程与蓄水保土耕作相结合、治理与开发利用相结合的综合治理方法，建立完整的防治体系。
　　第十八条　自治区鼓励农业集体经济组织和农民进行水土流失治理，并给予以下优惠：
　　（一）治理后增加的耕地由治理承包者使用，并按有关规定减免农业税；
　　（二）承包治理的其他成果，归承包者所有；
　　（三）治理资金、技术，政府给予适当扶助。
　　第十九条　国家单位、农业集体经济组织、联户或者个人，对国有荒山、荒沟、荒丘、荒滩以及集体所有土地进行水土流失治理，应当与土地所有者签订合同。在合同有效期内，治理成果可以依法转让，也可以继承。
　　第二十条　各级人民政府应当根据水土保持规划，分年度组织进行坡耕地治理，采取砌墙保土、修筑水平梯地、林田、草田带等方式，防止坡地水土流失。
　　第二十一条　任何单位或者个人开发、建设和生产过程中造成水土流失的，应当负责治理；因技术等原因无力自行治理的，应当交纳防治费，由水行政主管部门组织治理。
水土流失防治费实行专项管理，专款专用。收取标准和使用、管理办法，由自治区人民政府财政主管部门、物价主管部门会同水行政主管部门制定。
　　第二十二条　水行政主管部门投资营造的水土保持林、水源涵养林、防风林以及用材林、薪炭林，进行抚育或者更新性采伐时，按规定收取的育林基金，用于营造水土保持林。
　　第二十三条　由国家扶持建设治理的小流域、荒坡、荒沟、水土保持试验基地和坡耕地治理工作，工程竣工后，按照国家和自治区有关技术规范，由项目的主管部门组织验收，建立档案，树立标志，交当地乡（镇）或者承包者管理。
因建设和生产需要占用水土保持设施或者降低原水土保持功能的，应当给予补偿。

　　第四章　监　　督

　　第二十四条　县级以上人民政府水行政主管部门设置的水土保持监测站，分别负责本辖区水土流失动态的监测预报。
各级水行政主管部门应当定期对辖区坡地利用进行检查，防止人为造成新的水土流失。并应当每五年公告一次本辖区内的水土保持监测情况。
　　第二十五条　县级以上人民政府水行政主管部门及其所属的水土保持监督管理机构，主管辖区内的水土保持监督执法工作。其职责主要是：
　　（一）负责审批基本建设项目和各种生产活动的水土保持方案；
　　（二）对辖区内开发、建设和生产过程中的水土流失防治工作实施监督检查；
　　（三）负责水土流失防治费的收缴；
　　（四）负责水土流失监测预报；
　　（五）负责组织调解辖区内水土流失防治纠纷；
　　（六）行使法律、法规和同级人民政府授予的其他职责。
　　第二十六条　县级以上人民政府水行政主管部门的水土保持监督人员，有权对辖区内的水土流失及防治情况进行现场检查。监督人员在执行公务时，应当持有县级以上人民政府颁发的水土保持监督检查证件，佩戴执法标志。被检查的单位和个人应当如实反映情况，提供工作方便。
　　第二十七条　地区之间发生的水土流失防治纠纷，属村与村之间的纠纷，由乡（镇）人民政府处理；乡（镇）以上不同行政区域之间的纠纷，由其共同的上一级人民政府水行政主管部门协商解决，协商解决不了的，由同级人民政府处理。

　　第五章　法律责任
　
　　第二十八条　违反本办法第十条第一款规定的，由县级人民政府水行政主管部门责令停止开荒，采取恢复地面植被措施；造成严重后果的，可以并处按照开荒面积每平方米一元至二元的罚款。
　　第二十九条　违反本办法第十二条第一款规定，造成严重水土流失的，由水行政主管部门报请县级以上人民政府决定责令限期改正，采取补救措施，并按照水土流失面积每平方米二元至五元的标准处以罚款。
　　第三十条　违反本办法第十三条规定，造成水土流失的，由县级以上人民政府水行政主管部门责令停止活动，限期采取补救措施；情节严重的，可以并处二百元以下罚款。
　　第三十一条　违反本办法第十四条规定不申报水土保持方案，并在建设和生产中造成水土流失的，由县级以上人民政府水行政主管部门责令采取补救措施；拒不采取措施造成严重后果的，按照《水土保持法》第三十六条及其实施条例第三十条的规定处罚。
　　第三十二条　违反本办法第十五条第二款规定的，由县级以上人民政府水行政主管部门责令停止违法行为，限期采取补救措施，根据情节轻重，可以并处五百元以上五千元以下的罚款。
　　第三十三条　造成水土流失危害的单位或者个人，有责任排除危害，并对直接受到损害的单位或者个人赔偿损失。
　　要求赔偿损失的单位或者个人，应当向县级人民政府水行政主管部门提交申请报告，经县级以上人民政府水行政主管部门调查核实，作出处理决定。当事人对处理决定不服的，可以向上一级水行政主管部门申请复议，也可以直接向人民法院起诉。
　　由于不可抗拒的自然灾害，并经及时采取措施仍然不能避免造成水土流失危害的，免于承担责任。
　　不可抗拒的自然灾害，是指特大暴雨、地震或者其他自然灾害因素超过水土保持设施防御标准的。
　　免予承担责任，须经当地水行政主管部门进行查实后认定。
　　第三十四条　本办法规定的罚款，由县级以上人民政府水行政主管部门执行，统一使用财政部门印制的票据，罚款全部上缴国库。

　　第六章　附　　则

　　第三十五条　本办法自1994年4月2日起施行。