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佛山市商品房预售款监督管理实施办法

作者:法律资料网 时间:2024-07-24 03:45:38  浏览:8017   来源:法律资料网
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佛山市商品房预售款监督管理实施办法

广东省佛山市人民政府


佛山市商品房预售款监督管理实施办法
佛山市人民政府
佛府(2001)010号



第一条 根据《广东省商品房预售管理条例》的规定,为加强商品房预售款监督管理,保证商品房预售款用于项目建设,维护商品房预售双方的合法权益,制定本办法。
第二条 市房地产交易登记机构负责商品房预售款的监督管理工作。
第三条 凡经批准在建的商品房项目,预售人(发展商,下同)向市房地产管理局申办《商品房预售许可证》之前,必须与市房地产交易登记机构、商品房项目所在地银行三方签订《佛山市商品房预售款专用帐户监管协议书》;预售人还须在银行设立商品房预售款专用帐户,有多个预售房项目的,应分别设立预售款专用帐户。拟办理银行按揭业务的,可在办理按揭业务的银行开设预售房款专用帐户。预售人凭银行出具的《开立商品房预售款专用帐户通知书》分别到市房地产交易登记机构备案和送市房地产管理局办理预售许可证。
第四条 预售人申领《商品房预售许可证》提交的资料由市房地产交易登记机构受理,然后送市房地产管理局审核。自受理之日起15个工作日内,市房地产管理局对符合条件的项目核发《商品房预售许可证》;对不符合条件的,应书面通知预售人。
预售许可证应当载明:预售人和预售房款专用帐户开户银行名称、帐号、预售房项目、座落位置、楼号、楼层、建筑面积。
预售人预售商品房应在售楼处悬挂企业法人营业执照、商品房预售许可证、房地产开发企业资质证书以及注明预售商品房项目座落位置的规划平面图。
第五条 预售人预售商品房必须与购房人签订国家统一制定的《商品房购销合同》,并在合同中注明购房款存入的专用帐户名称、帐号。
《商品房购销合同》签订后30日内,预售人须凭银行出具的购房人首期付款或一次性付款凭证到市房地产交易登记机构办理购销合同的登记手续。市房地产交易登记机构应审查银行出具的付款凭证,监督购房人按合同约定的付款方式和时间,将预售款进入专用帐户。
第六条 预售人需要使用商品房预售款时,应向市房地产交易登记机构提交:
(一)《商品房预售款使用申请表》二份;
(二)预售人用款计划;
(三)预售人与承建商签订的施工进度合同;
(四)用于支付工程款的,提供建筑施工监理单位出具的施工进度证明和承建商的用款申请;
(五)用于支付购买项目建设必需的建筑材料、设备款项的,提供与供货商签订的购销合同。
第七条 市房地产交易登记机构在受理预售人用款申请后,按下列程序进行审查,于5个工作日内作出答复。
(一)审查预售人提供资料;
(二)前往施工现场勘查工程进度情况;
(三)用于支付工程款的,根据施工合同约定工程进度和承建商用款申请予以核准用款;
(四)用于支付购买建筑材料设备的,根据其购销合同约定和工程进度予以核准用款;
(五)用于支付法定税费的款项在预售款总额的10%内核准用款。
同意使用预售款的,在申请表上加具核准意见,其中一份由市房地产交易登记机构保留,另一份由预售人送银行办理预售款拨付手续,银行按核准数额拨付。办理完毕后,预售人应将拨款回执送市房地产交易登记机构备案,并按《广东省商品房预售管理条例》规定向市房地产交易登记机构缴交拨付款项千分之二的监督管理服务费。
第八条 预售人应将预售款专用帐户的对帐单于每月15日前向市房地产交易登记机构提供。房地产交易登记机构与银行、预售人要密切配合,共同做好预售房款监督管理工作。
第九条 预售商品房项目竣工并通过依法验收合格并办理产权过户证明后,预售人可填写《商品房预售款专用帐户注销申请表》,向市房地产交易登记机构申请结清预售房款专户资金,经市房地产交易登记机构同意后,银行办理有关结算手续,注销该预售房款的专用帐户。
第十条 预售人未取得《商品房预售许可证》预售商品房或不按规定到市房地产交易登记机构办理购销合同登记手续、擅自收存或挪用预售房款等违反本办法规定的,由市房地产管理局责令其改正并按《广东省商品房预售管理条例》的规定实施行政处罚。
第十一条 各市可参照本办法制定实施办法。
第十二条 本办法由市房地产管理局解释。
第十三条 本办法自颁布之日起实施。


2001年1月19日
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民政部关于认真贯彻执行国务院批转民政部关于对城市乞讨人员的情况调查和解决意见的报告的通知

民政部


民政部关于认真贯彻执行国务院批转民政部关于对城市乞讨人员的情况调查和解决意见的报告的通知
民政部


现将国务院批转民政部《关于对城市乞讨人员的情况调查和解决意见的报告》印发给你们,请认真贯彻执行。
各地民政部门要把贯彻执行国务院的批示,认真抓紧抓好。要加强调查研究,根据具体情况,提出切实可行的执行方案,报请当地党委和政府组织有关部门贯彻实施。需要由民政部门本身承担的任务,必须采取措施,认真完成。要结合扶贫工作,做好社会救济,安排好群众生活,减少
农民外流。对城市中需要救济的人,要及时给予救济,防止发生因生活困难得不到救济而乞讨的现象。对安置农场和社会福利院等安置场所,要尽量挖掘潜力,扩大收容安置;没有安置场所的要根据需要和可能重新筹建。工作中遇到的实际困难和问题,要及时向当地党委和政府请示汇报,
求得妥善解决。
各地贯彻执行国务院批示的情况,望及时上报。



1980年8月15日
试论单位犯罪中之“单位”

陈小彪
(重庆邮电学院法学院 400065)


内容摘要:单位犯罪正吸引着越来越多人们的关注,但是单位犯罪中的“单位”所为何物却鲜有人关注,而从形形色色的社会组织体抽象出刑法意义上的“单位”应是单位犯罪研究的理论前提,本文在借鉴社会学意义上的单位定义的基础上,认为单位犯罪中之“单位”是指人们为追求共同利益而按照一定的组织形式成立的,得到法律认可的,具有完全法律人格的社会组织。并对单位的特征、范围及其与其它相关概念的界限等作了较为深入的探讨。
关键词:单位  单位犯罪  特征  范围
随着经济与社会的发展,法人和各种组织体在社会生活中发生着越来越大的作用,其种种行为也正日益攫取着人们越来越多关注的目光。其中,由于团体利益与个人利益、国家利益、社会利益的种种冲突,有些组织体会做出一些越轨不法行为,甚至犯罪行为。因而,如何规制组织体的行为及预防、惩治其不法行为便成了社会学和法学的一个重要议题,而刑法作为社会规制人们行为最严厉的一种手段,自然也被人们提出。 但长期以来,人们恪守“社团不能犯罪”的罗马法古训,组织体的行为能否作为犯罪处理,引起了刑法学界长期而广泛深入的争论。随着组织体在社会生活中作用的日益加大以及其不法行为之社会危害性的日益加剧,有许多国家的刑法已对此反应,并将其犯罪化。我国自1987年《海关法》首次将组织体的不法行为犯罪化以来 ,组织体作为一种犯罪主体并被追究刑事责任便逐渐为立法所肯定并为人们所接受 。1997年3月14日修订的《中华人民共和国刑法》(以下简称《刑法》)更是在总则、分则中作了更为全面的规定,在总则中专辟一节即总则第2章第四节第三十、三十一条两个条文原则规定了单位犯罪问题,第一次在刑法典中确立了自然人犯罪主体与单位犯罪主体并存的格局;分则中规定的涉及单位犯罪的条文96个,罪名多达121个,占全部罪名的29%强。随后,最高立法机关在1998年12月29日通过的《关于惩治骗购外汇、逃汇和非法买卖外汇犯罪的决定》(以下简称《决定》)中增加了骗购外汇罪的规定,1999年12月25日通过的《中华人民共和国刑法修正案》(以下简称《刑法修正案》)中增加了隐匿、故意销毁会计凭证、会计账簿、财务会计报告罪,2001年12月29日通过的《中华人民共和国刑法修正案(三)》(以下简称《刑法修正案(三)》)增加了资助恐怖活动罪,2002年12月28日通过的《中华人民共和国刑法修正案(四)》(以下简称《刑法修正案(四)》)增加了走私废物罪等4个单位可以构成的罪名。可以说,关于单位不法行为之犯罪化已完全为立法所肯定。不过,纵使立法已然肯定,但理论界和实务界对此持异议者仍有人在,立法的肯定并未完全平息争论,而且关于组织体(单位)犯罪理论不完善以及本身的一些天生缺陷仍有诸多值得探讨之处。组织体犯罪理论是一个十分庞杂的体系,本文仅就单位犯罪中的单位界定问题作一探析,以期对单位犯罪理论之完善尽添片瓦之力。

一、单位的定义
同国外一般将组织体犯罪称为“法人犯罪”不一样,我国在刑法修订之前,关于组织体犯罪的称谓极为混乱,立法上有使用“企业事业单位、机关、团体”犯罪的,如《关于惩治走私罪的补充规定》、《关于惩治贪污罪贿赂罪的补充规定》等,有使用“企业事业单位”犯罪的,如《关于惩治偷税、抗税犯罪的补充规定》等,有使用“单位”犯罪的,如《关于禁毒的决定》等,而在理论界有使用“法人犯罪”的,也有使用“单位犯罪”的。《刑法》统一称为“单位犯罪”。 统一了称谓,但也引来了非议,主要批评即为“单位”一词非法律术语,亦无明确的内涵与外延,从而对于单位犯罪的主体范围引发了许多争议。应该说,这些批评极为中肯,单位作为一个社会学上的定义本非法律术语,其内涵与外延皆不明晰,而作为法律术语应具有明晰的内涵及外延,这也应是研究单位不法行为和单位犯罪的逻辑起点和前提。但是,理论界和实务界虽对单位犯罪之主体范围有诸多讨论,但一般限于对《刑法》第三十条规定的“公司、企业、事业单位、机关、团体”进行分析,并未抽象出一个具有明晰内涵与外延的定义,立法亦回避了此问题。单位内涵与外延的不清是导致对“单位犯罪”称谓批评的根源,因此,笔者以为有必要将单位定义法定化以明确其内涵与外延,虽然下定义是一项危险的任务,但作为研究单位犯罪的一个前提性的概念,我们又不能回避它而应将其从形形色色的社会组织中抽象出来。
(一)社会学意义上的单位定义
前文所称对于“单位”无明确定义一说仅就刑法学意义而言,作为中国人生活中占有极其重要地位的单位 ,作为中国社会一种特殊的组织形式和社会调控形式, 社会学学者对单位的定义作了不懈的努力。兹举一、二如下:
(1)单位是我国各种社会组织所普遍采取的一种特殊的组织形式,是我国政治、经济和社会体制的基础。 该定义并未给出实质的内涵,言之过泛。
(2)单位是再分配体制中的制度化组织。 该定义指出“制度化”这一单位实质内容,得到众多社会学学者的赞同。
(3)单位是利益竞争和满足的主要单位,同时又是国家正式体制中的一个环节。一方面,它被要求对整个的社会秩序负有责任,另一方面,它又是利益竞争的组织,这就决定了它不能仅仅是一个生产组织,还必须同时是一个有政治内容的组织。 该定义揭示出了单位利益性、政治性、组织性等特征。
(4)单位是在中国社会调控体系中以实现社会整合和扩充社会资源总量为目的的制度化组织形式,是国家与个人之间的联结点。 该定义赋予了单位这一概念较多的内涵。
在大多数社会学学者眼里,真正意义上的单位只存在于城市之中,并一般赋予其制度性、政治性、组织性等内涵,并认为计划经济体系是单位依存之必要条件, 从而将农村组织、私营企业、三资企业等,拒之于“单位”门外。
社会学意义上的“单位”内涵丰富,为我们揭示了“单位”的诸多特征:组织性、制度性等,作为中国特有社会现象,它应成为刑法理论研究单位犯罪的一个起点,毕竟犯罪本为社会现象。但社会学中之“单位”,终因研究视角之不同,远非刑法意义上之“单位”,我们只能在此基础上建立刑法意义上的“单位”定义。
(二)刑法意义上的单位定义
从社会学“单位”定义我们知道,无论“单位”为何物,可以肯定的是它是一种社会组织,因此“社会组织”便成了定义单位的一个中心词,而现在所需的便是在“社会组织”一词前加限定词,这些限定词将明确“单位”之内涵,从而界定其外延,而作为一个法律概念,其最基本的机能就是界限机能,即明确刑法意义上的单位的外延,以区别和排除非刑法意义上的单位,而且明确性本是罪刑法定原则应有之义。 基于此,笔者将刑法中之单位定义为:所谓单位是指人们为追求共同利益而按照一定的组织形式成立的,得到法律认可的, 具有完全法律人格的社会组织。下文若非特指,“单位”均指刑法意义上的单位。

二、单位的特征
根据上文定义,我们认为,单位具有如下特征:
(一)载体性。单位作为一种社会组织,它与作为生物体意义上的自然人不同,单位的意志形成与控制以及意志的实现与表达都需要借助一定的载体,即作为构成要素的自然人,也就是说单位必须由一定数量的自然人构成,一定数量的自然人是单位成为社会组织必不可少的构成要素。当然,作为单位行为载体的自然人非指特定的某个或者某些自然人,而是泛指。
(二)利益性。马克思说过:“人们奋斗所争取的一切,都同他们的利益有关。” “任何主体都不是孤立的存在,而是必须和其他主体发生联系,在一定的社会关系、社会形式中谋取利益”, 而单位恰恰是人们为了追求某种或某些共同利益而成立起来的社会组织,追求利益是单位成立的最原始和最直接的动因。就单位生成动力而言,单位是一种人们寻求自我利益保护的实体,又通过特殊的利益关系和身份关系把个人吸附其中。 因此,利益成了单位一切行为的动机。 何为利益,千百来年,众说纷纭,历来存在主观说、客观说与折中说之争, 但三说皆肯定利益是主体的需要及其满足。当然,利益不仅仅指经济利益,亦与利润有别,它包括经济、政治、文化、道德、宗教等种种利益,就其主体而言,又包括个人的、国家的和社会的利益。利益与法律密切相关,如《牛津法律大辞典》对法益(interests)这一词条作如是解释:个人或个人的集团寻求得到满足和保护的权利请求、要求。愿望或需求;国家的法律制度并不创造利益(利益是由个人、集团或整个社会、道德的、社会的、宗教的、政治的、经济的以及其他方面的观点而创造的),但法律制度只是承认或者拒绝承认特定的利益是否值得予以保护。 因此,在理解单位的利益性时必须将其与法律联系起来,而单位利益与个人利益、国家利益和整个社会利益之间因主体不同而可能引发种种冲突正是导致单位不法行为的根本原因。
(三)组织性。这是单位在结构上的特征。所谓组织,即指安排分散的人或事物使具有一定的系统性或整体性。 单位的组织性即通过一定方式使单位的构成要素成为一个整体,从而体现出系统性,使之发挥最大功效。而组织方式又会因不同的单位而有所不同,其组织形式大致可分为以下两种:
第一种,依靠制度体现组织性,形成制度权威,而制度又主要依靠法律、纪律、规章等力量维持,这种维持又可借用马克斯•韦伯的研究将之分为两种:依赖利益状况维持和依赖强制性命令维持。前者主要指该组织或依法律授权或依地域等天然特性而占有大量社会资源并藉此满足单位成员的利益需求;而后者则主要指该组织主要依靠某种权力而形成并维持其运行。
第二种,则依赖个人魅力维系组织,形成个人权威,在该种类型中对组织的控制时情感、个人威信等因素起很大作用。
上述分类仅只是侧重一方面的权威而已,而并非完全排斥另一权威,它们都表现为纪律、规章等有形的东西,以职位为基础,并形成一整套机关(或机构) 从而体现出整体性。
(四)合法性。合法是相对于不法而存在的,也就是说,其存在为一国之法律、法规所认可。单位的合法性体现于以下几个方面:
第一,单位的设立宗旨合法,宗旨的合法性即指单位设立的宗旨应符合国家、社会公共利益和公序良俗的要求,而不能与之相违背。这是单位合法性的实质要件。一般认为,为犯罪而设立的组织为共同犯罪(多体现为犯罪集团),而不认为是单位犯罪。 厦门远华集团走私案便是适例。
第二,单位的形式要件合法。形式要件合法包括设立程序合法以及单位的组织机构合法,前者如企业需经有权机关登记注册成立,后者如有限责任公司应依《公司法》第二章第一节之有关规定成立股东大会、董事会、监事会等组织机构。
第三,单位的存在合法,也就是说,单位未经有权机关依法撤销、查封、关闭或破产、倒闭、解散等,总而言之,没有任何不允许其存在的法律规定。
(五)法律人格完全性。人格即民事权利主体资格之称谓。 法律人格即法律权利主体资格。人格学说是由罗马法创立的,古罗马法基于古罗马奴隶制社会中人与人不平等的理解而建立了人与人格相分离的学说,该学说只赋予罗马市民以完全的法律人格。 虽然在现代社会中自然人生而平等,但在社会组织这一非生命体中则并非生而平等,只有在其达到法律规定的要件,由法律赋予其法律意义上的主体资格即人格,该社会组织才能成为法律意义上的主体。而社会组织之法律人格需具备以下要素:人和财产,一切社会组织都是财产和人(自然人)的有机集合体。于人而言,组织的团体人格独立于个人人格,体现于团体之共同意志(整体意志);于财产而言,组织的团体人格以拥有财产为绝对要件,二者缺一不可。

三、单位的范围
关于单位的范围问题,首先得明确单位是否仅限于法人。对此,否定者以非法人单位由于单位财产与个人财产的混同,故而认为对非法人的经济惩罚实质为对个人的处罚, 或以非法人单位不具犯罪能力,无独立人格而否认其单位犯罪主体资格。 也有不明确否定非法人单位,但论述时实际上以某些单位为非法人而予以排除。
而肯定者以刑法并未限定为法人以及我国非法人组织存在之客观现状和司法实践为由主张单位不仅仅限于法人,而且在国外刑事立法和理论虽较多使用“法人犯罪”,但不限于“法人”, 如《新加坡共和国刑法典》第十一条规定“法人”指公司、协会、团体,且不论其是否组成法人组织。 笔者亦赞同此观点,认为单位犯罪主体不应限于法人,而关键看其是否符合单位定义和是否具有单位之特征。
根据以上对单位的定义及其特点的分析,我们认为单位应包括以下几种:
(一)公司、企业
公司是指依照法律规定的条件和程序设立并以营利为目的的具有法人资格的企业组织。 公司分为无限责任公司、有限责任公司、两合公司、股份有限公司和股份两合公司。在我国,公司主要指按《公司法》规定的有限责任公司和股份有限公司两种。
企业是指以从事生产、流通、科技等活动为内容,以获取利润和增加积累、创造社会财富为目的的一切营利性的社会经济组织。
企业按不同标准可作不同划分,如按照是否具有法人资格可以分为法人企业和非法人企业;按照所有制性质可分为全民所有制企业、集体所有制企业、私营企业、中外合资经营企业、中外合作经营企业、外资独资企业等。
在单位犯罪研究中,对于企业有几个争议问题需要明确。
第一,关于私有(营)企业。
对于私有(营)企业能否成为单位犯罪主体,有肯定和否定两种主张,否定者一般以其为“私”而主张私有企业之犯罪行为应认定为自然人犯罪。 但肯定者为绝大多数,而且其理由更为充分亦更符合法律旨趣,其理由主要有:首先,单位犯罪之所以区别于自然人犯罪是因为二者有不同的主体特征和构成要件,单位犯罪中凸显单位整体意志,同时体现利益归属的整体性,虽然私有企业的利益最终归属于投资者(所有权人),但此利益与所有权人个人利益有所区别,尤其是在经营权与所有权相分离的私有企业表现尤为明显。因为作为现代企业,所有权人一旦出资,此资便与所有权人本身的资产相独立存在,私有企业的团体人格一旦形成,同样独立于所有权人之个人人格。因此,私有企业作为组织行为显然有别于自然人行为。其次,对私有企业实行刑法上的差别对待,明显违背法律面前人人平等之法律原则。 再次,以所有制性质界定单位犯罪主体不具可操作性,因为存在所有制交叉和所有制不清现象。 因此,对私有企业不能因其私有性质而否认其刑法地位,否认其单位犯罪主体资格,而应以其企业组织形式认定,如其符合刑法意义上的单位,具有团体人格,则可构成单位犯罪。
第二,关于合伙企业。
根据《合伙企业法》第二条规定:合伙是指依照合伙企业法在中国境内的由各个合伙人订立合伙协议,共同出资、合伙经营、共同收益、共担风险,并对合伙企业债务承担无限连带责任的营利性组织。合伙企业本身为非法人。

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