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农产品加工业发展行动计划

作者:法律资料网 时间:2024-06-28 05:29:02  浏览:8613   来源:法律资料网
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农产品加工业发展行动计划

农业部


农产品加工业发展行动计划

(农业部 二○○二年七月二十九日)

  1.行动总则
  1-1 为了合理地整合政策、资金、技术、项目、信息、服务等各种农产品加工业发展要素,正确引导和充分发挥政府、企业和各类服务组织在支持农产品加工业中的作用,促进我国农产品加工业持续、快速、健康发展,制定《农产品加工业发展行动计划》(以下简称“行动计划”)。
  1-2 “行动计划”的行动领域主要是农业部及各级农业部门(农业、畜牧、渔业、农垦、乡镇企业、农机化)职能范围。
  1-3 “行动计划”的执行期为2002年至2005年。
  2.背景依据
  2-1 中共中央、国务院《关于做好2002年农业和农村工作的意见》(中发〔2002〕2号)要求以农产品加工业和农村服务业为重点,加快发展农村第二、三产业。
  2-2 农业部把实施“行动计划”作为今后农业行政管理部门组织农业和农村经济工作的重要载体之一,决定在全国组织实施“行动计划”。
  2-3 我国农业和农村经济结构战略性调整工作开展了几年,取得了明显成效。与此同时,农产品加工业发展滞后的问题日益突出,成为当前制约农业结构调整继续深入的重要因素,对加快发展农产品加工业提出迫切要求。
  2-4 我国加入世界贸易组织后,乡镇企业的发展环境和贸易环境发生很大变化,要求大力开拓新的产业和产品,加快产业结构调整和升级的步伐。农产品加工业是蕴含着巨大发展潜力的乡镇企业的新的增长点。乡镇企业需要以农产品加工业的大发展支撑和带动产业结构的调整和升级。
  2-5 “行动计划”编制的依据是我国国民经济和社会发展第十个五年计划、农业和农村经济发展“十五”计划、主要农产品加工业“十五”发展规划、乡镇企业发展“十五”计划、国家科技进步纲要和农业部已经颁布的各类相关的综合性和行业性的发展规划。
  3.发展基础
  3-1 改革开放以来,我国农产品加工业取得了长足发展。截止到2001年底,全国规模以上农产品加工企业实现增加值6968亿元,从业人员1513万人,出口交货值5090亿元,利税2718亿元,占全国同类指标的比重均在26%左右。农产品加工业产值相当于农业产值的百分比达到85%。企业规模逐步扩大,涌现出一大批农产品加工的骨干龙头企业和专业乡、专业村,逐步形成了特色块状群。企业与基地和农户的新型利益机制正在逐步完善。为今后我国农产品加工业的发展奠定了良好的基础。
  3-2 20世纪80年代以来,全国已经建设了一大批商品粮棉油糖、天然橡胶、瘦肉型猪和水产品生产基地,不仅形成了相当规模的产品生产能力和农业技术服务能力,而且初步形成了专业化生产,区域化布局,成为我国农产品加工业稳定的原料基础。
  3-3 我国政府历来把农产品生产和加工作为科学研究的重点领域,形成了大批农产品加工业方面的科研成果。农产品加工标准、农业信息服务建设也取得了一定的成效,为农产品加工业的发展奠定了较好的科研和服务基础。
  3-4 各地普遍对农产品加工业采取了一些切实可行的扶持政策和措施,提供了可供借鉴和推广的经验。为我国农产品加工业的发展奠定了较好的政策基础。
  4.主要问题
  4-1 发展水平较低。我国粮食、水果、肉类、禽蛋、水产品等主要农产品产量已位居世界首位,但在加工总量和加工水平方面,与世界先进水平相比还存在较大差距。发达国家农产品加工业产值与农业产值之比大都在2.0-3.7:1,而我国只有0.6:1;发达国家工业生产的食品占消费的90%,而我国仅占25%;发达国家食品工业产值约是农业产值的1.5-2倍,而我国还不及1/3;发达国家农产品加工程度达到80%以上,而我国只有45%,其中二次以上的深加工只占到20%。
  4-2 企业实力不强。我国农产品加工企业绝大多数规模较小,具有较强竞争力的大型名牌企业或企业集团为数不多,生产经营成本高,产品质量不稳定。
  4-3 技术装备落后。目前我国农产品加工企业的技术装备80%处于20世纪70-80年代的世界平均水平,15%左右处于90年代水平,只有5%左右达到国际先进水平。
  4-4 原料生产不适应。我国农产品品种创新及繁育技术体系落后,品种单一,农产品专用化程度和品质不高,生产规模偏小,组织化程度低,均衡供货能力差,与加工业发展的要求有较大差距。
  4-5 科技开发和储备不足。我国农产品加工业的科技开发和研究力量分散,科研经费短缺,基础性的技术储备严重缺乏,科研成果转化周期长;企业技术创新也缺乏政策扶持,与农产品加工业发展要求有一定差距。
  4-6 加工标准和质量控制体系不健全。产品标准中农药残留、兽药残留限量等质量安全指标少,不能满足人民群众对消费安全的需要。标准技术含量偏低,与农业生产发展的实际需要相差较远。国际采标率低,与国际标准对接不够。农产品质量检测机构建设缓慢,质检机构数量与社会的实际需要存在较大差距,从事高精尖检测机构和综合类检测机构较少,检测能力弱,检测速度慢,检测的试验环境条件差,检测人员的素质有待提高。
  4-7 政策扶持力度不够。在信贷、税收、投资等方面,对农产品加工业的扶持政策比较少,从事农产品加工的企业与从事其他产品生产的企业之间的竞争没有明显优势,影响投资者的积极性和农产品加工业的发展。
  4-8 管理体制不顺。农产品加工业的指导和管理缺乏统一规划、分类指导、统一协调,造成产前、产中、产后脱节等问题,成为影响农产品加工业发展的主要因素之一。
  5.目标任务
  5-1 发展目标。到2005年,农产品加工的一次转化率要达到55%,二次以上深加工达到35%以上,特别是食品加工业的产值比重和农产品加工品的结构和质量要得到明显提高。大宗农产品加工转化率及产品质量达到工业发达国家当前水平,部分特色产品达到国际先进水平。以后,农产品加工业要继续保持一定的增长速度,着重提高加工业的科技含量,进一步优化结构,逐步实现专业化生产、区域化布局和产业化经营,形成一批在国际市场上具有较强竞争力的龙头企业和名牌产品。大宗农产品加工的技术装备和产品质量达到发达国家的同期水平,部分特色产品达到世界先进水平。
  5-2 指导思想。紧紧围绕国民经济和农业结构战略性调整的主线,以提高农业整体素质和增加农民收入为着眼点,以市场为导向,依靠科技进步,努力提高农产品综合加工能力,实现由初级加工向高附加值精深加工转变,由传统加工工艺向现代高新技术转变,由资源消耗型向高效利用型转变,在重点扶持大中型加工企业发展的同时,实行大中小型加工企业全面发展,实现农产品加工业原料生产基地化,农产品及其加工制成品优质化、安全化,产加销一体化,促进农业和农村经济协调发展。
  5-3 发展原则。以市场为导向,在巩固国内的城市消费市场的同时,努力开拓广大农村、小城镇和国际市场。发挥资源、经济、市场和技术等方面的区域比较优势,逐步形成农产品生产和加工产业带。依靠科技进步,加强企业管理和推行标准化生产,发展精深加工,提高产品质量、档次。采取扶持发展的措施,为农产品加工业创造良好的发展环境。
  6.重点领域
  6-1 粮食加工制品。以小麦、玉米、薯类、大豆、稻米深加工为重点,配套进行粮食烘干等产后处理。小麦加工以生产高质量、高档次的食品为主,开发各类“绿色食品”、“有机食品”和满足一般消费层次的中低档产品;玉米加工以玉米淀粉为基础,向深加工和综合利用方向发展;薯类加工以淀粉、冷冻粉条为基础,开发变性淀粉等产品。大豆重点开展精深加工。水稻重点开发富硒、免淘、精洁、方便米等新产品。
  6-2 肉、蛋、奶制品及饲料加工。生肉制品重点发展猪、牛、羊、鸡、鸭、兔等肉类深加工制品,引导鲜肉制品向预冷肉、小包装、细分割方向发展;熟肉制品向多品种、系列化、全营养、精包装、易储存、易食用方向发展;同时搞好猪、禽、牛、羊等动物器官副产品的综合利用和药物提取。蛋制品重点解决传统的食用方法,向分级包装、蛋清蛋黄分离提取、加工蛋清蛋黄粉、生产各类具有蛋类营养的食品方向发展。奶制品要加强品种开发,并搞好产品的分级、分类包装。饲料业以发展鸡、猪、鸭、鱼、虾、牛、羊、兔饲料为基础,积极开发非常规饲料资源和特种动物饲料,使饲料工业与养殖业协调发展。
  6-3 果品加工。重点支持发展果品的分级包装、贮藏保鲜、冷链运输、精深加工和综合利用。加快引进、培育适合加工的优新品种,引进、消化、吸收国外果品商品化处理设备和技术,逐步建立和完善果品运销冷链系统。果品加工要在稳定提高初加工的基础上,利用现代技术和设备,大力发展精深加工和综合利用。重点开发果汁及果汁饮料、罐头、果酒等市场容量大、前景广阔和有出口竞争力的产品。
  6-4 水产品加工。重点发展优质鱼、虾、贝、藻和海珍品精深加工,在低值鱼类、藻类、贝类加工及贝类净化方面取得突破。加快发展以名优水产品为重点的海上保鲜保活运输业,扩大暂养面积,推广辐射保鲜、集装箱保鲜、气体置换包装保鲜、冻结保鲜等新技术,形成生产、暂养、保活保鲜运输一条龙。突破超低温冷库建设技术和超低温金枪鱼深加工技术,开发国际国内金枪鱼市场。利用海藻、鱼油、鱼骨等海产品,大力发展低盐、低糖、富含微量元素的保健食品,开发海参、海星、海胆、扇贝、牡蛎等系列保健食品。培植海马、河豚等海洋生物药材药源,发展海洋制药业。
  6-5 蔬菜加工制品。根据国内外市场需求,大力发展无公害、绿色、有机蔬菜及加工制品。在种植、加工和销售环节实行全程质量控制。重点抓好施肥、使用农药等关键环节,净化蔬菜生产环境。搞好蔬菜的清洗、分级、整理包装等初加工,大力推行净菜上市。重点发展和研制开发技术含量高的低温脱水蔬菜、冷冻或速冻菜、保鲜菜、蔬菜粉、净配菜、调味及调理蔬菜、蔬菜汁及蔬菜罐头等系列产品。加快品种更新,提高蔬菜质量档次,降低成本,提高市场竞争力。
  6-6 茶叶冷藏加工。重点对绿茶、乌龙茶加工企业进行技术改造,更新加工设备,引进红茶加工设备和技术。大力推广无公害茶、绿色食品茶和有机茶开发技术,确保茶叶产品农药残留、重金属和微生物指标符合国家标准和进口国要求。推行名优茶冷藏和加工机械化、现代化。积极开发茶叶深加工制品和茶饮料。
  6-7 皮毛(绒)制品。重点发展牛皮、羊皮等皮类和羊毛、羊绒深加工制品。不断开发面向城乡市场的皮、毛(绒)系列产品。引导皮革制品向生产生活用品的多品种系列化、精深加工方向发展;毛(绒)制品向高品位的线、衣、日用品、工艺品方向发展。
  6-8 除上述主要农产品之外,各地还要充分发挥当地特色农产品资源优势,大力发展特色农产品精深加工,以满足市场需求,实现特色农产品增值增效。
  7.行动领域
  7-1 实施农产品加工业一体化示范项目
  7-1-1 农产品加工业一体化示范项目,是以加工企业为主要项目载体,按照加工企业发展要求扶持原料基地、科研开发、技术改造、工艺改进、信息服务和储藏销售等方面的建设,使其形成配套的农产品生产加工能力的项目。
  7-1-2 扶持加工企业发展,要按照“统一规划、合理布局、突出重点、分级扶持、量力而行”的原则,与我部实施的优势农产品区域布局规划和农业商品基地建设计划密切配合,按照产业带形成和发展、商品基地巩固完善和提高的要求来选择确定加工企业,使其成为促进产业带形成的推动力量。
  7-1-3 示范项目的基本形式是:按照产业带布局和发展的要求,在产业带上选择规模比较大、科研基础和技术水平比较高、辐射带动企业和农户能力比较强的加工企业作为重点,合理规划其市场定位、产品层次和发展规模。与其形成配套的加工能力相适应,规划原料生产区域和科研合作单位,扶持基地建设和科研开发,形成产加销一体化经营,提高农户生产的组织化程度。国家扶持企业的技术创新和改造。逐步使这些企业发展成为能够辐射和带动农户种植(养殖)和中小加工企业发展、引导促进优质产业带形成和发展的大型企业。
  7-1-4 示范项目选择的依据是优势农产品区域布局规划及相关规划。近期重点发展对调整农业结构、增加农民收入和增强农业竞争力有较大影响的优势农产品产业带农产品加工业示范项目。
  7-1-5 国家对示范项目的扶持,要兼顾加工企业和产前、产后环节。现有的技术改造、综合开发、基地建设、科研教育等资金和项目,要按照优势产业带和形成加工企业配套生产能力的要求,进行合理配置和整合。
  7-1-6 在引导扶持大型加工企业发展的同时,按照既发展现代加工业和现代加工企业,又发展具有地方风味和特色产品的传统产业与加工作坊的原则,鼓励和扶持发展中小型农产品加工企业。
  7-2 建立健全农产品加工业质量标准体系
  7-2-1 组织制定和实施我国农产品加工标准制订方案,明确目标任务、工作重点和配套措施
  。力争用三年左右的时间,把我国主要农产品加工品的标准逐步完善起来。
  7-2-2 加工品标准的制定要按照全面规划、突出重点、分步进行、与国际接轨的原则,从主要农产品的生产加工的标准化入手,积极引进和采用国际标准,并逐步与国际接轨。
  7-2-3 建立对加工品国际标准、特别是主要贸易国加工品标准动态跟踪制度。组织专门力量,重点跟踪国际标准组织以及主要农产品贸易国加工品标准体系发展动态,为及时调整我国进出口贸易策略,采取相关技术措施提供科学依据。
  7-2-4 加快清理现行加工品标准,统一制定加工品标准。由农业部组织提出农产品加工国家标准修订目录,及时列入国家标准修订计划。
  7-2-5 加大质量标准的宣传和推广工作,要在管理部门、服务部门和重点生产加工企业普及标准知识,提高各个方面自觉执行标准的意识。
  7-3 农产品加工业关键技术开发推广
  7-3-1 制定并实施农产品加工业技术进步计划,明确目标任务、工作重点和方法步骤,加快提高我国农产品加工业的技术水平。
  7-3-2 技术进步计划要以良种培育推广、生产工艺的创新、技术装备研究开发和应用、鲜活产品为重点的加工保鲜技术研究开发、应用为突破口,以大宗和出口创汇产品为重点,按照研究开发、生产、储运、加工工艺、技术装备等系列化配套的思路进行。“十五”期间,争取每年抓好一批重要农产品加工的科研开发,力争尽快形成现实的生产力。
  7-3-3 充分发挥现有科研力量的作用,与现在国家实施的有关科技创新活动紧密结合,鼓励和支持科研院校与加工企业合作进行科研开发,鼓励和支持企业建立科研开发机构和开展新产品、新技术、新工艺、新设备的研究开发。对企业自主开展的新产品研究开发活动,对企业和科研单位合作开展的科研开发活动,应与科研单位和科研院所进行的公益性基础性研究同等看待,享受相应的科研和开发的扶持政策。
  7-3-4 加大国外先进技术、工艺、设备和管理的引进。在重视“硬件”引进的同时,更要注意“软件”的引进。要发挥现有一批国家农产品研究开发中心及国际援建的研究开发项目的作用,充分利用已有的研究开发条件,扩大国际交流与合作,引进人才和技术,形成一批推进我国农产品加工业发展的骨干力量。
  7-3-5 探索建立健全科研开发的工程化体系。努力实现农产品加工装备的工程化、系列化和产业化。加强农产品加工公共性通用高新技术设备的开发、配套和应用,如节能干燥设备、杀菌装置、农产品无损检测设备、农产品前处理(如分级、清洗、整理等)设备、贮运保鲜及包装机械等。加强基础技术、基础件、基础材料和基础单元操作的研究与开发,为产业化提供技术支持。加强环境保护意识,重视“三废”的治理,研究开发环保设备和废弃物资源化技术装备,把环境保护作为农产品加工业发展的重要环节。
  7-4 农产品加工业质量安全检验检测体系建设
  7-4-1 按照“统筹规划、合理布局、突出重点、分步实施”的原则,加快建立既符合我国国情,又与国际接轨的农产品加工业质量安全检验检测体系。
  7-4-2 建立农产品加工业的质量安全检验检测标准、技术规程和管理规范,逐步将质量安全检验检测工作纳入规范化和法制化轨道。
  7-4-3 切实加强部级农产品加工品质检中心建设,充实仪器设备,完善检验检测手段,尽快提高检验检测能力,逐步实现与国际接轨。当前要加强加工品质量安全综合类质检机构的建设,新建一批急需的农药残留、兽药残留、转基因等加工品质量安全检验检测中心,尽快建立健全全过程的质量安全检验检测体系。
  7-4-4 引导地方和鼓励企业加强农产品加工品质量安全检验检测体系建设,逐步健全省级加工品质量安全检验检测站。
  7-5 农产品加工业信息体系建设
  7-5-1 加强农产品加工业的信息体系建设,做好信息的收集、整理、分析和及时发布,满足政府制定政策和企业进行生产经营决策的要求。
  7-5-2 农产品加工业信息体系建设要在农业部农业信息体系建设的整体框架内进行。以中国农业信息网为基础,与部内外行业网络密切配合,吸引从事农产品加工业的大型骨干企业上网,加强信息的收集、整理和分析,利用互联网络和电视传媒、报纸等发布信息,以开放共享的形式为整个农产品加工业服务。
  7-5-3 加强农产品加工业的调查研究,及时把握发展动态,总结经验,发现问题,研究提出政策措施。
  7-6 争取国家对农产品加工业的政策扶持
  7-6-1 吸引投资者进入农产品加工行业,需要国家在税收、信贷、科技开发应用、技术改造等方面采取一些扶持措施,使其获得与投资其它领域相近或更多的收益。
  7-6-2 组织力量对现有中央和各级政府及有关部门在农产品加工业方面的政策进行评价,进行汇编和发布;同时按照世界贸易组织规则,研究国家支持农产品加工业发展的政策措施和方式方法。
  7-6-3 总结各地促进农产品加工业发展的政策措施,分类型地在全国推广。
  8.保障措施
  8-1 进一步统一思想认识。通过广泛宣传,增强各级党委政府和有关部门对当前形势下加快发展农产品加工业重要性和紧迫性的认识,树立发展农产品加工业就是发展农业和农村经济,扶持农产品加工业发展就是扶持农民、农业和农村经济发展的思想观念,切实摆上工作位置,加大工作力度。
  8-2 努力改善政策环境。认真贯彻落实党中央、国务院和各级政府及有关部门制定的关于农产品加工业的税收、金融、财政、出口、土地、培训教育等方面的政策。同时根据发展要求,积极争取新的政策措施。
  8-3 调动各部门和企业的积极性。各级农业部门(农业、畜牧、渔业、农垦、乡镇企业、农机化)要在统一发展思路和制定工作方案的基础上,主动加强与有关部门的联系和合作,争取把各个方面的政策、资金、技术、人才等向农产品加工业倾斜,形成合力。要鼓励和引导农产品加工企业按照“产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学”的原则,通过股份制、股份合作制、发展跨行业、跨地区的大型企业集团等多种形式,进行企业的改造和重组,逐步建立现代企业制度,培育有竞争优势的产品、产业和企业。
  8-4 “行动计划”由农业部农产品加工业领导小组组织实施,农产品加工业领导小组办公室负责协调落实,有关司局按现有职能分工,各司其职,分工负责。
  8-5 各省市区农业部门(农业、畜牧、渔业、农垦、乡镇企业、农机化)要加强对本部门农产品加工业发展的组织领导,根据实际情况和发展要求,制定相应的工作计划和扶持措施,大力推动工作。

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昆明市地名标志牌管理办法

云南省昆明市人民政府


昆明市地名标志牌管理办法
 (1989年6月12日 昆政复〔1989〕40号)




  第一条 为了做好各类标志牌(碑)的管理工作,适应社会主义现代化建设和国际交往的需要,根据国务院《地名管理条例》和省政府云政办发〔1986〕143号文件精神,制定本办法。


  第二条 本办法所指的标志是:自然地理实体、行政区划、人工建筑、居民地以及各专业部门使用的具有地名意义或单位性质等名称设置的标识或记号。


  第三条 本办法所指的标志牌范围是:我市行政辖区内的城镇街、路、巷的地名标志牌(碑),机关、企事业单位、部队、个体工商户所在地的地名牌、指路牌,单位指示牌,以及乡、镇地名、指示牌(碑)等标志。


  第四条 标志牌(碑)应本着实用、经济、美观和耐久的原则设置。我市的标志牌(碑)设置工作,由昆明市城市建设管理局和昆明市地名委员会统一负责,具体分工如下:
  城镇街、路、巷的标志牌(碑),由各县区城建管理部门负责设置、更换和管理;乡、镇地名、指示牌(碑)标志,由乡、镇政府负责设置、更换和管理;各单位或个体户的指路牌、指示牌,由所在地城建局(五华、盘龙区的,由市城建局)负责设置,各单位或个体户自行管理。


  第五条 各类地名标志的名称、书面形式、汉语拼音、规格、式样、颜色,统一由市、县区地名办公室审定,城建管理部门制作。


  第六条 任何单位和个人设置标志牌、需到第四条划分的部门申请办理批准手续,按规定交纳费用后,由城建部门统一制作设置。凡未经城建管理部门批准,任何单位或个人擅自设置的各类标志牌,城建部门有权予以拆除。


  第七条 各类标志牌均属市政公共设施。禁止任何单位或个人在标志牌(碑)上涂抹、遮盖、拴绳挂物、拴系牲畜,或擅自挪动、损毁、搬摇晃动、刻划、修改标志牌(碑)。


  第八条 因需要拆迁或改动标志牌(碑)时,须报请主管部门批准。拆迁、改动和重新设置标志牌(碑)的经费,由拆迁单位负责。


  第九条 因交通事故或其他原因造成标志牌(碑)损坏的,由责任单位按期修复,或按修复所需费用赔偿损失费。


  第十条 城市镇街、路、巷标志牌(碑)的维修费用,由城市维护费开支。乡、镇标志牌(碑)的维修费用,由所在地政府自行解决。各单位或个体工商户指示牌,字号的费用(含维修费),由各单位或个体工商户自行解决。


  第十一条 对认真维护管理地名牌、指示牌和指路牌等的单位或个人,由标志牌(碑)主管部门给予表扬或奖励;对损坏标志牌(碑)的单位或个人,由标志牌(碑)主管部门给予批评教育、警告、令其赔偿损失等处分,或提请公安部门按《治安管理处罚条例》的有关规定予以惩处;触犯法律的,依法论处。


  第十二条 各县区可根据本办法制定具体实施细则。


  第十三条 本办法由昆明市城市建设管理局负责解释并组织实施。本办法自公布之日起施行。 

                         昆明市城市建设管理局
                            一九八八年十月

海南经济特区物业管理条例

海南省人大常委会


海南经济特区物业管理条例



(2010年7月31日海南省第四届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过)

第一章 总 则






第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益,改善生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规,结合本经济特区实际,制定本条例。



第二条 本经济特区内住宅区物业与非住宅区物业管理及相关监督管理活动适用本条例。在本省经济特区以外其他区域的物业管理,参照本条例执行。



第三条 本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。



第四条 省人民政府住房和城乡建设行政主管部门对本经济特区的物业管理活动进行管理、监督和指导。
  市、县、自治县人民政府应当建立物业管理联席会议制度,协调处理物业管理的重大问题。



市、县、自治县人民政府物业管理主管部门对本行政区域内的物业管理活动进行管理、监督和指导。



规划、城管、环卫、物价、财政、公安等相关部门按照各自职责,共同做好物业管理有关工作。



街道办事处、乡镇人民政府应当协助物业管理主管部门对物业管理活动进行管理、监督和指导,调解物业管理服务纠纷。



居(村)民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理相关工作。



第五条 物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理,规范行业行为,维护市场秩序和公平竞争,负责制定并监督实施物业服务规范,督促物业服务企业诚信经营和服务,促进行业健康发展。







第二章 业主、业主大会和业主委员会







第六条 依法登记取得或者根据物权法的有关规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为业主。



基于房屋买卖等民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为业主。



业主在物业管理活动中的权利、义务按照法律法规的规定和管理规约、物业服务合同的约定执行,但不得以放弃权利为由不履行义务。



第七条 市、县、自治县人民政府物业管理主管部门应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素具体划定物业管理区域的范围。



第八条 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。



只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主同意,不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。



第九条 下列事项由业主共同决定:



(一)制定和修改业主大会议事规则、管理规约;



(二)选举业主委员会或者更换、罢免业主委员会委员;



(三)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;



(四)选聘和解聘物业服务企业;



(五)筹集和使用专项维修资金;



(六)改建、重建物业共用部位、共用设施设备;



(七)改变共有部分的用途;



(八)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;



(九)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用;



(十)申请合并或者分立物业管理区域;



(十一)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。



决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款第十项规定的事项,应当分别征得相关物业管理区域内三分之二以上业主的同意;决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。



决定第一款第六项、第七项和第十项规定的事项,应当依法办理有关手续。



第十条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。



采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的,表决意见应由业主本人签名。



业主书面意见征集、统计办法和存档期限由业主大会决定。



本条例第九条第一款第一项、第二项、第六项、第七项和第十项规定的事项不可以采用书面征求意见形式。



第十一条 物业管理区域符合下列情形的,应当召开首次业主大会会议,选举业主委员会:



(一)房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上;



(二)已交付使用的30%以上业主书面联名向所在地人民政府物业管理主管部门提交筹备召开首次业主大会会议和成立业主委员会、并已推选业主代表组成首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)的报告。



物业管理主管部门自接到报告之日起10日内进行审核并公告筹备组成员名单。



筹备组自公告之日起正式成立。



物业管理主管部门对召开首次业主大会会议和成立业主委员会应当予以指导和协助。



第十二条 物业管理区域房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上的,建设单位应当在30日内报告物业所在地人民政府物业管理主管部门;物业服务企业、业主也可以向所在地人民政府物业管理主管部门报告。



物业管理主管部门接到报告并经核实后,或者在管理过程中已知物业管理区域房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上的,应当在物业管理区域内的显著位置向业主公告。



物业管理主管部门不依照前款规定公告的,不影响业主依照本条例第十一条第一款第(二)项的规定提交有关报告。



第十三条 分期建设的物业管理区域,首期完成建设,房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到当期建筑物总面积50%以上的,也可以依照本章有关规定筹备首次业主大会会议和设立业主委员会。



后续各期分别完成建设,房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到当期建筑物总面积50%以上,且当期已交付使用的30%以上业主书面联名向所在地人民政府物业管理主管部门提出要求重新选举业主委员会的,原业主委员会自行终止,并由现有全体业主按照本章有关规定重新召开业主大会会议、选举业主委员会。



第十四条 筹备组应当在成立后90天内完成下列筹备工作,并于首次业主大会会议召开15日前在物业管理区域内的显著位置向业主公告:



(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容;



(二)确认业主身份及其在业主大会会议上的投票权数;



(三)提出首届业主委员会委员候选人名单;



(四)拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案;



(五)其他筹备工作。



业主在业主大会会议上的投票权数按其拥有的专有部分面积计算,每平方米为1票,不足1平方米的不计算。



第十五条 首次业主大会会议应当对下列事项进行表决:



(一)选举产生业主委员会;



(二)管理规约草案;



(三)业主大会议事规则草案;



(四)需要由业主共同决定的其他事项。



第十六条 首次业主大会会议选举产生业主委员会但没有表决通过管理规约草案和业主大会议事规则草案的,业主委员会成立后,应当依照国家和本省有关规定修改管理规约草案和业主大会议事规则草案,并提交业主大会会议表决。



管理规约草案和业主大会议事规则草案未经业主大会表决通过的,业主委员会不得行使前款规定以外的职权。



第十七条 业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:
  (一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
  (二)草拟管理规约和业主大会议事规则的修订草案;



(三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;



(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
  (五)监督业主和物业使用人遵守法律法规和管理规约;
  (六)法律、法规和业主大会赋予的其他职责。



前款所称物业使用人,是指物业的承租人以及业主之外的其他实际使用物业的人。



第十八条 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、能模范履行业主义务和有一定工作能力的人员担任。



业主委员会委员由业主大会从业主中选举产生,每届任期三至五年,可以连选连任,具体任期由业主大会议事规则规定。业主委员会主任、副主任由业主委员会从委员中推举产生。



第十九条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担,经费的筹集、管理和使用由业主大会决定。



业主委员会应当每半年在物业管理区域的显著位置公布工作经费的使用情况,接受业主监督。



第二十条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列材料向所在地人民政府物业管理主管部门备案:
  (一)业主委员会成员名单及相关资料;



(二)召开业主大会会议的有关原始资料;



(三)管理规约、业主大会议事规则;



(四)业主大会决议的其他事项。



前款所列备案事项发生变化的,业主委员会应当在30日内办理备案变更手续。



第二十一条 业主委员会委员有下列情形之一的,其委员职务自行终止:



(一)因物业所有权转让、赠与、灭失等原因不再是业主的;



(二)因疾病或者其他原因丧失履职能力的;



(三)连续两年每年常住物业管理区域的时间不足半年的;



(四)以书面形式提出辞职,业主大会或者业主委员会接受的;



(五)依法被判处有期徒刑以上刑罚或者被劳动教养的;



(六)法律、法规及业主大会议事规则规定的其他情形。



业主委员会委员职务终止的,业主委员会应当在物业管理区域内的显著位置公告,并可接受业主查询。



第二十二条 业主委员会委员有下列情形之一的,经业主委员会三分之一以上委员或者20名以上业主提议,可以召开业主大会会议决定是否罢免其委员职务:



(一)不履行业主义务且拒不改正的;



(二)不履行委员职责的;



(三)侵犯其他业主合法权益的;



(四)在物业管理活动中谋取私利的;



(五)其他不宜担任业主委员会委员的情形。



业主委员会委员职务被罢免的,业主委员会应当在物业管理区域内的显著位置公告,并可接受业主查询。



第二十三条 业主委员会任期届满前6个月,应当在书面报告所在地人民政府物业管理主管部门后,组织换届选举。



业主委员会任期届满未完成换届选举的,按照首次业主大会会议召开的规定,重新选举业主委员会。



业主委员会任期届满后,不得继续履行职责。



第二十四条 业主委员会应当在任期届满后3日内,移交有关业主大会、业主委员会的财物、文件资料、印章等。已经完成换届选举的,应当移交给新一届业主委员会;未完成换届选举的,移交给所在地人民政府物业管理主管部门代管。



第二十五条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,所在地人民政府物业管理主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。



业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求所在地人民政府物业管理主管部门依法处理或者向人民法院提起诉讼。



第二十六条 市、县、自治县人民政府可以根据实际需要,决定由街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会履行本章第十一条、第二十条和第二十五条规定的职责。







第三章 物业管理服务







第二十七条 住宅物业的前期物业管理,建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地市、县、自治县人民政府物业管理主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。具体办法由省人民政府制定。



第二十八条 一个物业管理区域应当由一个物业服务企业提供物业服务。物业管理区域内地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。



分期开发的物业,前期建成部分已确定物业服务企业的,后期建成部分应当由同一物业服务企业提供物业服务。



第二十九条 建设单位在物业竣工验收合格后90日内,应当将下列材料报所在地人民政府物业管理主管部门备案:



(一)物业建设项目的各项批准文件;



(二)各类建筑物、场地、设施设备的清单;



(三)竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等其他竣工验收资料;



(四)设施设备安装、使用和维护保养等技术资料;



(五)物业质量保修文件和物业使用说明文件;



(六)其他相关资料。



物业管理主管部门应当将前款备案材料建档并保存。



第三十条 业主委员会成立后,建设单位应当将本条例第二十九条规定的备案材料提供给业主委员会。



业主委员会应当向业主大会选聘的物业服务企业提供物业管理服务所需的资料。



业主、业主委员会、物业服务企业可以到物业管理主管部门复印、查阅相关资料,物业管理主管部门应当为其提供服务。



第三十一条 建设单位在向业主交付物业前,应当对物业服务用房、业主委员会用房、共用场地、共用设施设备安装独立的水、电等计量器具。



第三十二条 建设单位应当在物业管理区域内按照不少于物业管理区域建筑物总面积2‰的比例配置物业服务用房,但最低不少于50平方米,最高不超过500平方米。



物业服务用房产权属全体业主共有,无偿提供给物业服务企业使用,任何单位和个人不得改变其用途。已经成立业主委员会的,物业服务用房由业主委员会负责接收;尚未成立业主委员会的,物业服务用房由所在地人民政府物业管理主管部门代为接收。



物业服务用房应当为地面以上能够独立使用的房屋,具备水、电、通风、采光等使用功能,没有配置电梯的物业,所在楼层不得高于四层。



业主委员会的办公场所应当从物业服务用房中调剂解决。



第三十三条 建设单位申请房屋预售许可证和房屋所有权初始登记时,应当提交物业服务用房的房号及相关资料。对不按照规定提交的,不予核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记。



房产主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时,应当核查并在不动产登记簿中载明物业服务用房房号和面积。

第三十四条 物业服务企业应当依法取得资质证书,并按照资质等级管理的规定从事物业管理服务。 物业管理专业人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。

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